商业地产法律实务和法律风险防范技术总结.pptxVIP

商业地产法律实务和法律风险防范 上海市××律师事务所 主题内容 商业地产概述 商业地产开发、经营法律实务和风险防范 商业地产相关税收 商业地产融资之轻资产发展模式 几种特殊形态的商业地产介绍——养老和酒店地产 一、商业地产概述 截止2011年底,中国开业的购物中心总量达到2,812家,累计商业建筑面积1.77亿平方米； 预计2012年和2013年,中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3,500万平方米和4,400万平方米； 到2013年底,中国购物中心累计存量高达2.5亿平方米。 ——德勤报告 房地产市场的细分： 土地市场、建设市场、销售市场、金融市场和运营管理市场 广义商业地产的形态包括： 用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，表现形式上包括购物中心、大卖场、写字楼、酒店旅馆、综合体等 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产是“以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品。” 商业地产要素 --规划、设计、功能定位（地产） --管理、品牌、专业人才（商业） --资本运作（金融） 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产与住宅房地产的关系 商业地产 住宅房地产 只租不售，或只售部分面积，长期持有 开发销售模式，资金回笼模式简单 投资用（稳定型、投资回报率较高） 自住用 后期的经营、推广 销售+后期物业管理 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产与工业（产业地产）的关系 商业地产 工业地产 住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等 厂房、仓储、工业配套等 投资成本高 土地投资成本低 项目的选址规划注重 消费能力和商务环境 区域经济的风险 产业经济的风险 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 商业地产与工业地产的界限越来越模糊 案例： 卓尔发展旗下的武汉汉口北项目，土地性质是工业用地，却作为产权式商铺销售，其上盖建筑还能办理分割到户的土地证。----第一财经日报 --工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%； --工业园区开发办公楼项目比比皆是。上海规定：“不得将宗地分割办理登记；产业园区房屋应以幢为基本单元办理登记；产业园区中同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记 ” --地方性政策，如“退二进三” 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式  什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 --招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的集聚 --电子商务对商业地产带来颠覆——带动仓储、物流；体验式消费模式的升级需求；地产与商业零售的结合 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 模式 利弊 代表企业 经营特点 开发 —出售 快速回笼资金， 不利于持续经营和发展 Soho 中国 较早进入房地产行业、拥有一线城市核心地段的土地资源、销售团队强大；目前已由散售转向持有 开发 —租赁 资金回笼速度慢， 但能力要求高，能实现物业增值保价 凯德 恒隆 融资能力强、商业地产运营经验丰富、租金为开发项目的主要资金来源 开发 —租售结合 资金安排更灵活， 但所有权和经营权无法实现整体统一 万达 与主力店商家联合开发、出售部分物业保证现金流的稳定、地段以新兴商圈和新开发区为主；综合体租售搭配,核心商业购物中心 开发 —售后回租 收益更快、更持续、更倚重商业管理能力 红星美凯龙及其他零星项目 部分项目存在合规性问题 商业地产规划、建设中的法律风险 商业地产经营管理中的法律风险 商业地产销售法律风险 商业地产融资法律风险 商业地产税收法律风险 商业地产合作、交易过程中的法律风险 什么是商业地产 中国商业地产的发展阶段 商业地产的法律风险点 商业地产的开发模式 二、商业地产开发经营法律实务和风险防范  1、土地竞拍 （a）联合体拿地 --抱团缓解单个主体的资金压力、避免竞价抬高地价、优势 互补及分摊风险； --法律风险： 项目公司的风险/土地款支付违约风险/股权转让中的纠纷/ 管理模式、理念上的冲突 土地使用权取得与转让 规划与