第2章业主分解.ppt

2.投票权 首次投票权由省、自治区、直辖市制定 其他业主大会会议投票权由《业主大会议事规程》制定 两种方式： 一.不同业主所拥有的物业建筑面积有较大差异时，采用设 定面积区间确定投票权数(一般用于写字楼、公共商业 物业等)例如:按总建筑面积除以相应的业主总数得出的 平均数为一票，每增加一平均数增加一票，不足平均数 的计一票 二.按照建筑套数确定（一般用于住宅小区） 例如:一户一票 案例分析 小区共有1000套住房,还有200套尚未售出,为了进一步搞好物业管理工作,发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组,经过一段时间的准备工作,筹备小组召开了业主大会,并通过差额选举,选举出了业主委员会委员.但在公布业主委员会当选委员名单前,有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,是侵犯了业主选举的合法权益,坚决反对选举结果,并要求进行重新选举.请问:1,发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,为什么 2,物业公司应如何协调本案的这个矛盾 3.业主大会的决定与决议 业主大会作出决定，必须专有部分占建筑物总面积2/3以 上且业主占总人数2/3以上通过才有效的重大事件包括以下 三种： (1)业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规程 (2)选聘和解聘物业管理企业 (3)专项维修基金使用和续筹方案的决定 业主大会会议应在召开15日以前通知全体业主 住宅小区的业主大会会议应同时告知居民委员会 第三节 业主委员会 学习指导 1.熟悉业主委员会的性质、地位和职责 2.熟悉业主委员会的组成 3.熟悉业主委员会会议 4.熟悉业主委员与物业管理企业的管理 5.了解业主委员会与居委会的关系 6.了解业主委员会的自身建设 业主委员会的性质、地位和职责 业主委员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生 业主委员会的地位 业主委员会向业主大会负责 (1)业主委员会接受县级以上地方人民政府房地产行政主管部门监督管理 (2)配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 (3)积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督 业主委员会的职责P37 案例分析 一小区业主和业委会在如何选聘物业公司负责管理时产生了分歧，一种意见认为，应召开业主代表大会讨论决定，另一种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选聘物业公司的事宜你如何看待这一问题？ 案例分析 本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过，因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。你认为业主委员会的诉讼是否能成功，你如何看待这一问题？ 业主委员会的组成 (1)同一物业管理区域内的全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会，只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责 (2)首次业主大会筹备组确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，提交业主大会会议选举通过 (3)业主委员会任期由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》规定，任期届满召开业主大会会议进行换届选举 (4)自选举之日三十日内业主委员会应持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。如业主委员会有关事项发生变更，也应按照规定进行备案 (5)业主委员会委员符合条件P52 (6)业主委员会委员资格终止P52 案例分析 2014年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。你如何看待这一事件？ 业主委员会会议 (1)业主委员会会议的组织方式由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》规定 (2)经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议 (3)业主委员