保利中央公园专题研究.pptx

保利中央公园专题研究2016-06-10热销透析篇基础信息篇本案启示篇销情回顾录 基础信息篇01项目基础信息三水保利中央公园基础信息占地面积276292㎡总建筑面积701000㎡容积率3.0绿化率38%开工时间2013-08-01物业管理费1.95装修情况毛坯开发周期总共三期，目前为二期车位比1:0.67总体规划布局交通配套生态配套5公里中央水轴三水荷花世界广佛肇轻轨站三水新汽车站三期一期二期文化配套文化三馆三水新城学校文化创意产业园住宅规划布局开发情况:项目住宅共分三期开发,一期售罄，二期在售，三期待建梯户比：2梯4户、2梯3户建筑层高：18-33层园林：新典雅风格;以本土树种为主要乔木景观自身配套：5万方风情商业街露天大型泳池国际双语幼儿园三期二期一期一期推售情况总栋数：23总户数:2034户型：88-172㎡推售时间：2014.04-2015.08去化率：97%去化周期：16个月去化速度：约125套/月二期推售情况总栋数：35栋总户数:3200推售时间：2015.09~已推：1065去化率：84%去化速度：约100套/月未来预测：2016年将继续推出5-8栋、21-22栋(9-11栋待2017年）在售未售106789115二期北区在售1220222113二期南区2017年推出191415161817销情回顾篇02量价分析开盘劲销5亿201420152016开盘两年保持亮眼的去化速度采取保利惯用的低开高走手法开盘以远低于市场预期的5500起入市，引爆市场后期价格以小幅度稳定上升二期较一期均价实现300元/㎡升幅月均去化103套，年均1200套！总销售金额已超20亿元量价分析汇信华府720080-90㎡核心户型市场价格对比时代城7000万达5800碧堤雅苑7000时代城5500雅湖半岛5600恒福新里程8400保利5900博雅滨江7000保利6100联动前联动后博雅滨江5700恒福新里程5700价格存在较强竞争力联动前维持市场上的偏高价，但实际89㎡产品仍有一定竞争力联动后价格有一定上涨，但是升幅与周边项目相对较小，价格已然一大优势推货节奏小步快跑的推货节奏维持高频率的推新速度，保障市场热度除部分大户型楼王采取收筹外，其余楼栋基本采取自然销售方式2016二期14#-15#/20#21#-22#二期12#-13#6#/24#20#25#23#二期16#-19#20155月4月1月3月10月12月9月6月8月5月3月8月9月16/17#22#7#20#21#4月2014开盘首推10-15/18#客源分析25%西南城区客户三广、张边市场附近小个体户、企事业单位职工居多60%三水镇街客户三水北部大塘、芦苞镇街客户为主20%片区联动前片区联动后广州外溢客户三水区域多个项目启动联动后，保利中央公园有效吸引其联动外溢客户，广州客户比例达25%。60%货源分析适销的产品组成56%首置、改善并重，最大力度网罗客群89㎡刚需户型最受欢迎28%140-170㎡改善4+1房二期已推去化率—57%89㎡刚需2+1房二期已推去化率—92%110-130㎡首改3+1房二期已推去化率—71%16%小结稳定亮眼的去化速度，价格稳定微涨片区竞品联动齐涨后价格拥有竞争优势，刚需户型尤甚采取小步快跑的推货方式，维持较高的市场热度片区联动后，广州客户成为客源重要组成部分适销的货源组成有效促进了去化热销透析篇03推广线形象定位：百万方/新城/品牌/公园/大盘——为改变三水而来推广主画面节选画面调性简洁色彩对比较强冲击力推广诉求：保利品牌荷花世界资源新城未来利好产品信息渠道线推广频率：相对较低，一般仅为配合重要节点内容：一般是广告公关制作的长图文，比较精致，图文并茂项目官微户外广告大牌：长期维持三广+广三高速两张大牌公交站牌：维持60块+的公交站牌，覆盖西南城区销售拓展兼职拓展目前基本取消销售外出拓展针对部分加推节点会安排少量兼职到旺地派单拓展活动线开盘以大手笔新鲜感活动引爆市场：选取国宝展及三文鱼品尝，保证吸引力的同时也体现了品牌实力;后期以暖场为主：持销期营销费用控制较严，基本以现场暖场为主，主题集中为亲子、运动类，市场影响力相对较小.展示线亮点销售中心以大型沙盘详尽有效地展示新城规划，增强客户信心园林二期园林示范区全新开放，丰富的小品提升园林整体氛围样板房通道利用独立通道、高围挡将工地隔绝于客户视线之外；使用壁画、浮雕字装饰有效提升通道质感;现场体验线现场接待体验（以真实客户身份）销售：接待口径针对性地围绕新城规划利好+保利品牌输出，对未来规划看重或是品牌追随者有较强吸引力现场水吧客服：根据现场需要高频率补充茶水/咨询需要，提升客户满意度及尊崇感样板房客服：主动对来访客户进行讲解，提示户型主要卖点安保人员：较高的接待标准，客户出入行注目礼产品线