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第7章 抵押市场 本章导读 1．抵押贷款和抵押担保证券之间有什么区别？ 2．金融机构所发放的抵押贷款主要包括哪几种？ 3．抵押贷款的主要特征是什么？ 4．抵押分期还款计划是如何确定的？ 5．抵押融资市场上有哪些创新？ 6．抵押贷款出售指的是什么？ 7．什么叫转手证券？ 8．什么叫担保抵押债券？ 9．在美国，主要的抵押证券持有者是哪几类人？ 10．抵押贷款证券化的国际趋势是什么？ 本章要点 抵押贷款和抵押担保证券——本章概述 抵押贷款初级市场 抵押贷款的特点 抵押贷款的分期偿还 其他种类的抵押贷款 抵押贷款二级市场 抵押贷款二级市场的历史背景 抵押贷款的出售 抵押贷款的证券化 抵押贷款市场的参与者 抵押贷款证券化的国际趋势 国际投资者对美国抵押担保证券的需求 国际抵押贷款的证券化 1．抵押贷款和抵押担保证券——本章概述 抵押贷款(mortgages)是个人或企业购买房屋、土地和其他不动产时所获得的贷款。截止到2001年12月，初级抵押贷款市场的总规模为7.66万亿美元，它们由银行和抵押贷款公司之类的各种金融机构持有。图7-1列出了1994和2001年年底，各种主要抵押贷款的市场规模。房屋（1~4个家庭居住）抵押贷款所占的比重最大（2001年占全部抵押贷款的75.2%），其次是商业抵押债券（占17.3%——用于特定项目的融资，同时以此项目充当债券的抵押物），多个家庭房屋抵押贷款（占6.0%）和农场抵押贷款（占1.7%）。 图7-1 抵押贷款的市场规模 （图略，见p188） 资料来源：Federal Reserve Board, “Flow of Fund Accounts,” March 1995 and March 2002. www.federalreserve.Gov 许多抵押贷款，尤其是房屋抵押贷款，后来都被其持有者证券化了(securirized)——它们被集中起来之后作为公共或私人债务工具的抵押资产出售了。证券化使得金融机构的资产组合更具流动性，能够降低利率风险和信贷风险，让金融机构获取一定的费用，并且还有助于降低资本要求、准备金要求和存款保险（参见第14章）等管制措施所带来的影响。目前，约有60%的房屋抵押贷款都已被证券化。 几个方面的原因导致我们将抵押贷款市场从债券和股票市场中分离出来进行讨论。首先，抵押贷款的担保物是某一件具体的不动产。如果借款人对抵押贷款违约，那么金融机构就可以享有财产的所有权。只有抵押贷款债券具有如下特征：由某一件具体的不动产担保，同时允许债权人在债务人违约时享有对财产的所有权。其他公司债券和股票都只允许债权人对债务人的资产享有一般求偿权。其次，初级市场上的抵押贷款没有固定的数量或面值。相反，每笔抵押贷款的数量都取决于借款人的需要及其还款能力。而每份债券的面值一般为1000美元或1000美元的整数倍，股票一般以每股1美元的面值发行。第三，初级市场抵押贷款一般只涉及到一个投资者（比如某家银行或某个抵押贷款公司）。从另一方面看，所发行的债券和股票通常都由许多（有时是成千上万的）投资者持有。最后，由于初级市场抵押贷款的借款人时常都是个人，所以，与这些借款人有关的信息并不是为人们所广泛知晓和已被证实的。债券和股票由公司公开发行，而公司必须在披露信息和保证信息的可靠性方面广泛地接受各项法规的监督。 在这一章，我们要介绍抵押贷款和抵押担保债券市场的特点及其业务。我们将对各种不同的抵押贷款及其还款方式进行分析。（在第21章中，我们将介绍金融机构评价抵押贷款申请者的程序。）我们还要介绍那些促成抵押贷款资金证券化的机构（包括美国政府所属机构以及美国政府所资助的机构）。第25章对证券化过程进行了更加详细的介绍。本章的最后，我们要介绍国际投资者在抵押贷款市场和抵押担保证券市场上的活动以及抵押贷款资产证券化的国际趋势。 2．初级抵押贷款市场 金融机构提供4类基本的抵押贷款：房屋抵押贷款，多个家庭住房抵押贷款，商业抵押贷款和农场抵押贷款。房屋抵押贷款（2001年的规模为57570亿美元）主要用于购买可供1~4个家庭居住的房屋。多个家庭住房抵押贷款（市场规模为4607亿美元）用于购买公寓(apartment complexes和condominiums)以及连体房屋。商业抵押贷款（市场规模为13228亿美元）用于购买出于商用目的的不动产（比如办公楼、购物广场等）。农场抵押贷款（市场规模为1162亿美元）用于购买农场。从图7-1中可以看到，尽管4类抵押贷款都经历了迅猛的增长，但20世纪90年代和21世纪初期抵押贷款方面有史以来的低利率尤其促进了单个家庭房屋抵押贷款（2001年比1994年增长了72.8%）、商业抵押贷款（增长了85.7%）和多个家庭房屋抵押贷款（增长了72.1%）的增长