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中国写字楼产品形态及发展趋势报告（一） 清华大学房地产研究所 一、写字楼产品形态 1.1建筑设计 （1）外形设计亮点 在2004年新推出的写字楼项目中，外观设计特色主要体现在三个方面。其一是外立面的灯光设计，如北京中关村金融中心除顶部灯光外，沿其独特的弧线立面线条布有泛光设计，自上而下逐渐退晕，强调间接照明的柔和色调。又如深圳世界金融中心的楼体照明系统和顶部智能化变光系统。 其二是不再片面追求建筑物高度，开始关注差异化的外观段计。如上海企业天地的外观设计从20世纪30年代风靡上海的Art Deco装饰风格中汲取灵感，营造了一种历史和现代交融的文化氛围。Art Deco装饰风格在外滩建筑群中被大量采用。又如北京总部基地和东莞的星河传说IEO国际街区的写字楼外观设计，将写字楼单体建筑面积缩小，一个单体表现一个或一类企业的个体形象。 其三是外观造型设计，如北京中关村金融中心的双曲面立面；融科资讯独特的V形建筑设计，使办公空间享有更多与绿色环境的接触面。该项目同时利用建筑底层架空和设置柱廊，营造空间流通感。A、B、C座整体连通，以采光井引入阳光。A座首层、二层与顶层后退，底层形成一排柱廊，顶层则形成屋顶花园。C座南北两塔底层双层挑空，让出许多绿地空间，享受更多自然气息：再如北京中环世贸中心U形敞开式建筑体形设计，使可视景观的建筑面积大大增加。U形敞开式设计多用于与广场相连的建筑，它可以扩大建筑的视觉空间，造成更为强烈的视觉效果，使广场更开阔、更伸展，使得楼内空间更舒展、自然，具有流动性、开放性等特点：又如中美节能示范楼的外观设计采用十字形建筑外形，十字形建筑方案比同面积的矩形建筑节能10%。此外，还有广州的中泰国际和深圳的中洲中心都有将板楼设计风格引入写字楼。表1给出了外观设计有特色的写字楼项目名称。在这些典型项目中，有多个项目的建筑设计公司为美国SOM设计事务所。 （2）结构设H-创新 2004年新推出的写字楼项目中，结构设计有特色的项目包括北京锦秋国际、北京LG大厦、上海企业天地和深圳世界金融中心。 北京锦秋国际采用双核心筒结构，薄板楼体，进深7～9米。LG大厦特别的环形无柱平面设计，配合12～15米进深，起到充分引入光线，开阔视野的效果。上海企业天地在楼宇的中部核心筒处加上了重负荷载，大大增加了标准层的载重能力，有利于某些特殊行业的办公需求，如律师的办公室中书籍多，重量大，一些公司的保险柜重量也较大，均对承重有特殊要求。世界金融寸心的十字式核心简设计，将公共设施全部集中于核心筒内，办公面积实用率提高，中高层单位还能在核心筒内得到更多空间。此外，该项目由于采用了劲性钢筋结构设计和施工新工艺，确保办公区在12米跨度下所有的空间均能在无柱状态中，自由间隔。 （3）公共区域设计 在2004年北京、上海和广州、深圳四地新推出的写字楼产品中，公共区域的设计和装饰装修成为提升写字楼整体品质的重要方面。这些公共区域主要包括：大堂、候客区、中庭、走廊、休闲区、卫生间和电梯间。比如北京锦秋国际的大堂高度为9.6米，设计有玻璃空中走廊，使空间更加生动流畅：融科资讯A座设有高达8米的双层中庭，形成人与阳光、自然的交融空间。融科资讯C座顶层配有空中花园、入口处灵秀的水景更是点睛之笔；深圳国际商会中心大堂高18米高，共3000平方米。在公共区域的生态环境营造方面，广州写字楼相对比较多的采用水系景观，如中信广场和中泰国际。有望在2005年推出的广州保利国际广场除了其外部特有的自自然资源优势外，还计划建造内部绿化广场，配以水系、乔木和灌木，将办公环境远离喧闹的市中心，另辟一片新地。从大部分公共区域设计比较好的写字楼项目来看，大堂设计、空中花园设计、中庭设计和候客区配套等会成为卖点，而其他一些细部设计，如水幕、电梯间装饰等不会是卖点，只用于提升物业整体品质。 （4）办公舒适度 写字楼办公单元的舒适度主要体现在三个方面，其一是单元空间尺度，其二是自然采光和通风，其三是配套设施和内部装修。 从单元空间尺度看，主要表现在加大标准层面积、柱距、层高和进深。如上海企业天地标准层面积超过2000平方米，上海花旗大厦标准层面积达到2600平方米。这样有利于大型公司在一层上设立，而不需要租用多层。柱距有达到9～12米，如上海嘉华中心，以此实现无强制的空间分割，使得入驻企业可以根据自身特点分隔办公空间。无论是存量写字楼还是新建的顶级写字楼均把净高作为衡量写字楼品质的重要标准，新建甲A级写字楼层高在2.7～2.8米，如上海金贸大厦净高2.8米。深圳地王大厦由于其是在上世纪80年代建成的，因此电梯、网络配置等硬件设施相对并不理想，但是其开问、进深、过道、层高、电梯开问和轿厢高度的设计在深圳写字楼市场仍是独树一帜。尤其值得一提的是其过道达到1.8米