思源-2013天山龙玺B2地块别墅户型建议103p技术总结.pptx

思源经纪天津公司 2013.06 天山龙玺B2地块别墅户型建议 思源经纪天津公司 2013.07 谨呈：天山集团 报告框架 2 PART1 看自身 本案叠拼别墅户型解析与去化 本案联排别墅户型解析与去化 本案产品未来打造 户型分析-叠拼别墅 4 建筑面积:136㎡，有电梯；单层面积约80平米； 赠送面积：小院40㎡、过厅8㎡；开间4.9，进深8.1 叠拼下户型分析 建筑面积126㎡，有电梯；赠送阁楼80㎡；赠送露台30㎡；开间4.9，进深4.6 叠拼上户型分析 楼梯直对主卧，应增加功能间补充卧室私密性 赠送面积为一层过厅镂空面积，缺乏使用价值和舒适度 厨房直对卫生间，且厨房客户感受狭窄 卧室满足地缘客户老人房需求，但动静分离效果不好 入户客厅缺少玄关设置 院门直对入户门，缺乏私密性 侧院过于狭窄，通行不便 入户即卧室，私密性不好 厨房较小，动静不分离 客户反映卫生间过多，卫生间过大 叠拼别墅产品南北通透，总价较低，深受地缘客户追捧，12年12月推出12栋，去化率达89.6%，户型设计存在很大提升空间 楼梯较为陡峭 户型分析-联排别墅 5 首层 二层 三层 联排端户户型分析 联排为4联、5联、6联（主力）、7联、端户建筑面积207㎡，赠送70㎡小院、38㎡露台、22㎡过厅挑空，开间6.7，进深8.3 建议一层以活动为主，制造动静分离的居住环境 客户反映，卫生间较多，面积有浪费 入户客厅缺少玄关设置 院门直对入户门，缺乏私密性 侧院过于狭窄，通行不便 入户客厅缺少玄关设置 厨房窄小 楼梯直对主卧，应增加功能间补充卧室私密性 楼梯较为陡峭 面宽6.7米，舒适度很好 联排别墅产品端户——面宽尺度适中，舒适度较好，南北通透，外溢客户主要购买207㎡户型，12年12月份推售10栋，207㎡端户产品全部售完，户型设计仍有改进与提升空间 楼梯直对主卧，应增加功能间补充卧室私密性 户型分析-联排别墅 6 首层 二层 三层 联排中户户型分析 联排别墅产品中户——舒适度较好，南北通透，地缘改善客户对本产品较为认可， 12年12月份推售十栋，177㎡中户产品剩余两套，户型型需对舒适度与私密性进行改善 首层 二层 三层 侧院过于狭窄，通行不便 厨房窄小 建议一层以活动为主，制造动静分离的居住环境 客户反映，卫生间较多，面积有浪费 入户客厅缺少玄关设置 院门直对入户门，缺乏私密性 楼梯直对主卧，应增加功能间补充卧室私密性 楼梯较为陡峭 楼梯直对主卧，应增加功能间补充卧室私密性 联排为4联、5联、 6联（主力）、 7联、端户建筑面积177㎡，赠送50㎡小院、30㎡露台、18㎡过厅挑空、9㎡内庭院开间5.9，进深8.3 本案产品分析总结 7 本案产品不足 本案产品优点 目前本案四种户型去化均好，叠拼别墅由于较大的赠送面积，总价较低，去化速度快，为本案主力产品；联排别墅中大户型去化更快，说明舒适产品供不应求，未来本案应延续叠拼产品为主打，增加舒适联排户型，实现本案高溢价 叠拼别墅面积适中，赠送面积较大，总价较低，去化套数最多； 207㎡联排别墅面宽舒适，一层老人房设计迎合区域喜好。 产品设计细节不足：楼梯陡峭、厨房和侧院狭窄、动静不分离； 空间布局不够合理：部分户型厕所多余，过厅挑空面积缺少使用价值。 未来建议延续B1物业面积配比，以原有四种面积户型为主力，增加舒适型联排别墅实现产品溢价，并且对户型进行产品力升级，弥补户型缺陷，扩大户型尺度，以更高品质和创新设计突破价格瓶颈。 打造方向： PART2 看竞争 区域内市场别墅产品类型丰富，竞争较大 区域内总价导向较为明显 区域以联排别墅为主，中信公园城总价较低，去化最快 类似板块分析借鉴 9 10 板块 发展阶段 选取理由以及客群描述 东丽湖 成熟期 东丽湖水系景观板块，板块主打休闲生态； 目前恒大、华侨城、万科、朗钜已进入，初期以吸高端消费群体为主，现阶段受到城市外溢客户的关注； 津南 快速发展期 生态宜居板块，区域发展较晚，目前区域内有天山龙玺、碧桂园、中信公园城等主力在售 初期客户高端首改客户为主，现阶段开始吸引市区外溢客户； 团泊湖 发展期 板块有湿地、温泉、高尔夫球场，主打生态景观，目前已有知名房企入驻，如仁爱、光耀、松江、中惠等，东岸集中高端别墅客户。 天津近郊高端景观资源、低密住宅近年来发展迅速，远郊别墅中东丽湖区域与津南区域、团泊湖区域三大区域呈三足鼎立之势，都吸引城市外溢客户 板块分析-各板块发展 11 城市 资源 东丽湖 津南板块 团泊湖 价格指数 强有力的产业支撑 更加成熟的城市界面 拥有良好客户外延性 未来升值潜力巨大 未来最有可能打造大型的城市近郊居住片区！ 生态宜居区域 依托大量土地放量加速区域成熟 易形成低密度供应热点 圆梦型低密度居住板块！ 最大的湖景资源的资源 便捷的城市距离