合同分析.docVIP

合同分析 了解了住房储蓄的理念和基本合同条款之后我觉得比较重要的几个的内容是合同类型、合同金额、存贷款利率、合同双方权利义务等。但首先中德住房储蓄银行做的是储蓄业务——功能性储蓄。贷款问题是这个功能性储蓄主要解决的问题但以低成本解决住房融资绝不是唯一的目标。这项功能性储蓄还具有盘活资金改善家庭资金结构等等功能。而它跟公积金的联动操作将更加显示出它的作用和存在必要性。客户想得到3.3%的贷款权利是需要有前期的储蓄过程的。先存后贷这是他们总的框架和流程是所有技术性解决方案的前提和基础。 一简单概括下主要条款以及分析下某些条款的约束性和操作性。 1服务费是中德银行自客户签订住房储蓄合同后向客户收取的费用合同按签署时合同额的1%收取服务费。合同服务费将从客户的首笔存款中扣除。若达到配贷条件的客户放弃贷款或所申请的贷款未能通过中德住房储蓄银行审查而无法获得住房储蓄贷款依据其书面申请中德住房储蓄银行将100%返还其所付的合同服务费除此之外的任何情况服务费均不予退还。若客户未达到配贷条件而提前支取存款服务费不予退还。未达到配贷条件的客户无法退还服务费所以一旦客户决定此项目便必须要存够钱才可以否则便直接损失服务费。在一定程度上约束了客户对合同的完成度。 2政府奖励是天津市政府为促进天津市住房金融市场的发展鼓励客户参与住房消费而设立该行向住房储蓄者发放的奖励。获得政府奖励的前提条件是客户达到配贷条件且将储蓄存款用于天津市的住房消费。政府奖励随同住房储蓄存款利息每年计算一次。如果客户将部分存款余额用于住房消费则奖励按占用于住房消费的存款占存款总额的比例计算。住房储蓄客户不能从其奖励中获取存款利息并且奖励额不作为年度计算奖励的基础。政府发放的奖励虽然能促进房地产市场的发展但其地域的限制性也十分明显。 3一次性储指在签订住房储蓄合同之后住房储蓄客户一次性存入合同额的一半。这个设定对比较有经济基础的客户很便利可以在短时间便获得较低利率的住房贷款同时直接享受政府奖励等额外的条款。 4评价值是住房储蓄银行用来计算住房储蓄者对住房储蓄集体贡献度的参数其计算基础是住房储蓄存款利息。计算方法如下 不同的合同条款有不同的评价值系数。按不同的贷款比例规定不同的评价值使得不同规模的客户可以在相对应的额度下贷款。也刺激了用户加快存款速度。 5配贷是指住房储蓄合同达到条件后住房储蓄银行依照银监会或其派出机构同意的程序自配贷资金库中将等同于合同额的资金准备出来。住房储蓄银行将书面询问客户其是否接受配贷接受配贷声明。客户必须在配贷的前一个月月底前提交配贷声明。 二对于中德住房储蓄贷款 首先它是储蓄。从储户的角度来看把钱存银行银行为什么给你利息呢因为你为银行资金积累做贡献了所以银行要支付成本。站在银行的角度来看储户存的钱对银行来说既是负债又是资产。银行要以一定的成本来支付储户利息但是商业银行本身是不创造钱这个的。所以银行会把钱以各种贷款的方式放给需要贷款的人收取贷款利息。从而完成了钱从群众中来到群众去的简单过程。中德银行运营的主要空间就在于存贷利差。现行合同存款年利率多是0.5这是中德银行的揽储成本贷款利率3.3%这是银行的收益水平。存贷利差2.8%。对客户来说做贷款少了说怎么得也得二三十万多了得上百万按照存一用二这个原则这么大额存进来只拿跟活期存款一个水平的0.5%这时候政府财政站出来了为了让你既获得低息贷款又尽量减少存款利息损失我每年拿出1.5%的政府奖励来补贴你。这样一来老百姓降低了存款利息的损失又获得了低息贷款而中德银行得以维持运营政府用纳税人的钱补贴参加住房储蓄的那部分纳税人为老百姓提供了个低息融资的途径。其次这个储蓄多了项功能。住房储蓄是奔着解决住房融资的问题去的多的这项功能就是低息贷款的权利。如果银行不在没有其他方面给予补偿的话我想就算政府每年支持2.0%老百姓也不会来中德来存钱。而政府呢中德为老百姓做特殊贡献政府只给你这一家银行存款奖励。所以说中德业务是有他的独特性的。最后客户把钱存银行算是为银行做贡献那么作为回报一般的商业银行会以货币的形式支付储户存款收益作为回报。而中德银行给客户的回报分两部分一部分是0.5%+1.5%的货币收益另一部分就是跟存款额度接近的贷款权利。现在就要分析贷款了贷款情况因人而异所以低息贷款权利的价值也是因人而异。情况跟情况不一样不能一概而论。每个产品都是有自己的细分市场的。 产品优势 固定低房贷利率，最低3.3% 契约式产品，严格履约，信守承诺 用于天津市住房消费的中德存款，可享受天津市政府免税利息奖励1.5% 可随时提前偿还全部或部分贷款，且不附加任何费用 可与住房公积金、中德银行、建设银行按揭进行组合贷款