e6析住宅小区的前期物业管理高宏亮.docVIP

（88） 北京理工大学远程教育学院2008--2009学年第二学期 《商品学概论》期末论文考核（A卷） 教学站:山西 学号: 座机电话号码31006 姓名: 高宏亮 成绩: 浅析住宅小区的前期物业管理摘要： 物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，至今已有2万多个物业管理公司，从业人员超过百万星罗棋布般分布在华厦辽阔大地的四面八方；作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；1997年我国便已涌现出122个优秀住宅小区和优秀管理示范小区；全国性物业管理法规相继出台，全国性的物业管理协会也在前不久诞生；物业管理观念深入广大城镇居民人心，总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。一、住宅小区前期物业管理的主要特征。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个 10万平方米左右的小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。 。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。 对新建住宅小区来说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对于老小区来说，由于没有成立业主委员会，一直是由建设单位指定的物管公司实施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论。 由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装潢过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装潢户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装潢损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。 物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。二、住宅小区前期物业管理的主要内容。 房屋交接验收是开发商委托物业公司承办的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。由于开发商在交房之前已经请质检部门将房屋质量进行了检查验收，应该说房屋的质量已经符合居住要求，物管公司只是办理手续，收取有关费用，移交住房钥匙就完事了。事实上物管公司在交房过程中的工作远不止这些。除了办好正常的交接手续外，物管人员必须熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。其次，要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改。三是要当作业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装潢时，因人为造成管根、地面向下渗水而推卸责任。我公司在这方面做的较好，在接管高尔夫花园小区时公司专门制订一份《高尔夫花园收楼验收表》，由客服管理员、工程人员和业主一起对房屋进行验收，发现问题先记录在表上，然后协调有关部门解决问题。装潢管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物管公司在业主装潢之前要制定周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。一些高档住宅小区对装潢的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可组织统一装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。其次要抓好装潢方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不断巡查装潢施工现场，及时制止违规装潢现象。在巡查装潢施工过程中，重点是巡查水电安装，敲墙打洞阶段，俗称瓦工、水电工阶段，业主擅自更改装潢方案，拆改房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，一般情况下这一户的装潢就不会发生问题。 卫生保洁工作是小区管理最直观最形象的环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下，前期物业管理的卫生保洁会出现这种情况，由于装潢的户数比较集中，前边扫了后边倒，保洁无