第八章_房地产开发项目融资.pptVIP

第三节?? 房地产项目融资 一、房地产项目融资的概念 在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。 二、房地产项目融资方案 （一）融资组织形式的选择 （二）资金来源选择 常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构(信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等)的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款 （六）融资方案分析 1、资金来源可靠性分析 资本金、债务资金 2、融资结构分析 资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例 3、融资成本分析 资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费 债务融资成本一般通过计算债务资金综合利率来判断、计算。 资本金资金占用费需要按机会成本原则计算。 4、融资风险分析 资金供应风险、利率风险和汇率风险 第四节 金融机构对项目贷款的审查 企业资信等级评价 企业素质 资金实力 企业偿债能力 经营管理能力 获利能力分析 企业信誉 企业在贷款银行的资金流量 其他指标 金融机构对开发建设项目的审查 见P138 第五节 房地产开发中的机构投资者参与 机构投资者的类型和投资特点 房地产市场对机构投资者的需求 机构投资者对房地产市场的参与 * 既有项目法人融资: 新设项目法人融资: 依托现有法人进行的融资活动其特点是：不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；拟建项目 一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力 新建项目法人进行的融资活动 其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力 （四）债务资金筹措 信贷融资和债券融资 （五）预售或预租 （三）资本金筹措 房地产开发项目资本金比例的要求是35％ 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等 增发新股；合作开发 *