购物中心管理概要.docVIP

购物中心管理事项与重点 发布时间：2007-1-31 来源:作者/同世飞天 　　购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高 许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要 点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来 的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。 　　一、管理工作的分类 　　管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设 备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发 商所能独立承担，其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助， 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下： 　　（一）建物硬件与设备管理 　　1、建物管理： 　　装修工程管理(公共空间改装) 　　建材定期维护、保养和更新 　　建物防水设施定期检验 　　外墙、主要隔间墙的使用管理 　　紧急逃生通道与逃生梯维持畅通 　　2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练 　　空调设备(冷却水塔、管线系统等项目) 　　运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等) 　　消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具) 　　机械停车设备与管理监控设备 　　照明设备(一般照明与特殊照明) 　　安全监控 　　广播系统(含紧急播音系统) 　　电讯系统 　　电气设备 　　紧急发电机、紧急排烟机等 　　给排水管线系统 　　污废水处理设备 　　电子显示版、电视墙、招牌 　　其它特殊用途的设备 　　（二）厂商管理： 　　1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等) 　　2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等) 　　3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等) 　　4、营运配合管理(促销活动的配合) 　　5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等) 　　6、装璜设计与施工管理 　　（三）营运管理： 　　1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等) 　　2、POS系统管理(含人员操作培训) 　　3、进出货管理 　　4、仓库使用管理 　　5、营业范围管理 　　6、营业人员检查 　　7、营业时间管理 　　（四）行销活动配合管理： 　　开幕活动管理(仅一次) 　　经常性与季节性活动管理 　　临时性或特别活动管理 　　单店促销活动管理 　　（五）服务性作业管理： 　　1、清洁管理 　　2、保全管理 　　3、服务管理 　　4、停车管理 　　5、年度安检准备与改进 　　6、紧急事故应变与平时演练 　　二、管理费计算需考虑的计价项目 　　管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！ 　　（一）公共用电： 　　1、基本用电(契约容量) 　　2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔 　　3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯 　　4、公共照明用电 　　楼梯间、电梯间照明 　　公共厕所、走道、服务区 　　美食区公共座位区 　　公共停车场照明 　　室外广场照明 　　外墙照明 　　公共招牌照明 　　室外景观照明 　　5、其它杂项电费 　　停车管理监控系统及通风用电 　　保全监控系统用电 　　公共广播系统用电 　　电气系统用电 　　美食区共用厨房排烟用电 　　给水、抽水马达 　　污水处理设备用电 　　水池喷泉用电 　　每日清洁器具用电 　　举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电) 　　（二）公共水费： 　　1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水) 　　2、厕所用水 　　3、景观维护用水(植物浇灌) 　　4、水池喷泉用水 　　5、冷却水塔用水 　　（三）清洁费： 　　1、清洁设备及用品购置费 　　2、公共区域清洁费 　　3、美食区清洁费 　　4、停车场清洁费 　　5、废弃物处理清运费 　　6、污废水处理费 　　7、特殊清洁费 　　水塔、蓄水池清洗(每年2次) 　　外墙清洗(每年1-2次) 　　消毒费(每年3-4次) 　　高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次) 　　采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2次) 　　（四）设备器材维修费及更新： 　　1、空调主机、风车、冷却水塔 　　2、电梯、扶梯、电动步道 　　3、消防设备(药更新) 　　4、机械停车及管理监控设备 　　5、公共照明器具 　　6、安全监视设施 　　7、广播系统(喇叭及电路维护) 　　8、电讯系统 　　9、电