6房地产项目的投资与融资.ppt

第三篇 实施篇 （6，7，8，9，10） 6 房地产项目的投资与融资 导 读 本章首先介绍了房地产项目开发建设投资的构成和估算方法，然后阐述了房地产项目融资的主要渠道和融资方案的选择方法，在此基础上介绍了房地产项目投融资风险识别、评估的方法和处理建议。本章的学习重点是房地产开发投资估算方法、融资渠道，难点是房地产投融资风险评估。 6 房地产项目的投资与融资 6.1.3 房地产开发项目开发建设投资估算方法 （1）土地费用 土地费用为出让或转让合同价，再加上相应的交易契税。 （2）前期工程费 一般项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出可按其占项目总投资的一定比例估算。或者按照实际列入。 6 房地产项目的投资与融资 （3）房屋开发费 房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套及基础设施费。 建筑安装工程费：单元估算法；单位指标估算法；工程量近似匡算法；概算指标估算法；类似工程经验估算法（以概算指标方法） 公共配套设施费。可参照建安工程费的估算方法，按规划指标和实际工程量估算。 基础设施费。通常采用单位指标估算法来计算。 6 房地产项目的投资与融资 （4）期间费用 期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用等。 管理费可按项目总投资的2%~3%，或按开发建设投资中土地费用、前期工程费和建安工程费等三项费用之和的3%计算。 销售费用约占销售收入的4％~6％。 利息根据预算的贷款额和项目开发周期确定。利息以外的其他融资费用一般占利息的10%左右。 6 房地产项目的投资与融资 （5）开发期税费 一般房地产开发企业应当缴纳的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、契税等；缴纳的费用项目包括市政支管线分摊费、供电贴费、建设费、建材发展基金、人防工程费等。 参照税目、税种和相应税率计算。 6 房地产项目的投资与融资 （6）其他费用 其他费用主要包括临时用地费、临时设施费、标的审查费、招标管理费、开发管理费、工程监理费、工程质量监督管理费等。这些费用一般按当地有关部门的收费规定进行估算。 （7）不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。 6 房地产项目的投资与融资 6.2 房地产融资方案选择 6.2.1 房地产融资概述 （1）房地产融资。所谓房地产融资，是指房地产开发企业围绕房地产开发、流通以及消费整个环节所进行的筹资和融通资金的活动。 （2）房地产金融市场体系。现代房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。一级市场是借贷双方围绕资金进行初始交易的市场，包括以银行为主金融机构的信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动；二级市场是对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信贷资产证券化。 6 房地产项目的投资与融资 6.2.2影响房地产融资的主要因素分析 影响房地产项目融资的因素具体可分为融资资源、融资能力与融资环境三个方面。 （1）融资资源因素 资源是企业自身拥有或可以获取并用以提供竞争力基础的资产。房地产企业的融资资源包括有形资源和无形资源。 有形资源因素。包括：市场资源、利益相关者资源（客户、股东、企业员工、合作伙伴、供应商、分包商、竞争对手等）、生产资源和媒体资源等。 无形资源因素。 6 房地产项目的投资与融资 （2）融资能力因素 房地产企业的融资能力由自有资金融资能力、负债融资能力和权益融资能力构成。 自有资金融资能力因素。房地产企业的自有资金融资能力主要由企业的盈利能力决定。 负债融资能力因素。这就要求房地产企业要有比较高的资产运营能力、赢利能力和偿债能力。 权益融资能力因素。房地产企业的权益融资能力表现为企业能争取到投资者多大的投资额度。 6 房地产项目的投资与融资 （3）融资环境因素 财务环境因素。财务环境包括企业的财务经营状况、企业资产规模、企业注册性质、公司财务政策等。 金融投资环境因素。金融投资环境主要包括房地产金融政策的影响、房地产金融市场体系的状况以及区域投资环境。 6 房地产项目的投资与融资 6.2.3 房地产融资的主要渠道 （1）内部融资 自有资金融资 预售收入（购房款或定金） （2）外部融资 银行贷款：银行贷款是房地产开发的传统融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道。包括流动资金贷款；房地产开发项目贷款；房地产抵押贷款三种。 6 房地产项目的投资与融资 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。本质上两种，见下图6.1。 6 房地产项目的投资与融资 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开