重庆地下车库优化研究.pptVIP

重庆龙湖车库优化研究 ? 车位面积优化 ? 车位配比优化 ? 车库层高优化 前言 根据目前重庆龙湖各项目建设情况看，车库建设 规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总 建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情 况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重 要手段。 本研究旨在通过对重庆龙湖过去几年的项目中车 库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成 本的共性方法，从而提高项目利润率。 ? 车位面积优化 ? 车位配比优化 ? 车库层高优化 目前关于车位大小的政策规定： ? 设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； ? 在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟 通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%-- 30%。 按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6 个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计， 以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25- 30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左 右。 微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库 总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减 少成本将占到总建造成本的2-3%。 据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税 率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本 可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减 少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。 结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型 ? 车位面积优化 ? 车位配比优化 ? 车库层高优化 一个小区应该配置多少车位？ 虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲 ： 1. 2. 车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率； 车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。 关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。 题如下： 高端业态（别墅、洋房） 低端业态（小户型） --- 不够（户均2辆车，甚至更多） --- 多了（大多使用公共交通） 商业 + Soho --- 需综合平衡（商业少了，soho多了 析： 们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。 回顾重庆公司标准： ? 别墅：每户2辆 + 访客车位 ? 洋房：每户1.2~1.5辆 ? 高层：每户0.5辆 住宅 每100平米0.6个 同上 同上 回顾重庆地区政府标准： 业态 户均建筑面积 户均车位 政府规定户均车位 高端（东桥郡联排） 220m2/户 2辆 1.3辆 高端（悠山郡洋房） 137m2/户 1.2辆 0.9辆 低端（MOCO小户型） 65m2/户 尽量少 0.4辆 住宅车位 回顾重庆地区政府标准： 住宅 每100平米0.6个，商业 每100平米0.7个 商业+soho 车位 后工项目商区：持有商业24万平米，其上 的SOHO约20万平米。 按政府标准，应建车位2880个；其中商业 680个，SOHO 1200个。 注：soho报建为住宅，实际使用为办公。 结论：综合性项目，应根据不同业态对车 位需求，合理分布车位数和车位等级。 我们认为，车位数和等级应向商业倾斜， 同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天 街12万平米，700个车位，常常爆满。） 龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。 等级降低，其需求也降低。过高 将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。 一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变 市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。 为疲软时， 市场疲软时，客群 我们的市场定位，应随之而变。 的配置， 结论： ? 多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标 准配置。 ? 项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重 要，以便为后期可能的调整留下空间： 地下车库面积 地下车位数量 适当多写； 按最低要求写。 ? 随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。 ? 车位面积优化 ? 车位配比优化 ? 车库层高优化 合理的设计，可降低车库综合成本约 200元/m2。 影响车库层高的4个因素： 1.柱网：跨度直接影响梁高； 2.顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主 要因素之一； 3.机械通风设备：风管、风机会占到400~1000的空间； 4.管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。 合理的柱网跨度 顶板覆土深度控制 车库管线综合 车库自然通风排烟 ? 使车库管线整洁、富有逻辑美 ? 避免混乱交叉导致净高不够 ? 可有效降低高度400左右 ? 减少设备安装成本、运营成本 ? 大幅降低结构含钢量 ? 直接减少顶板侧壁防水面积 ? 可有效降低设备