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物业顾问公司在项目开发前期介入方面的作用及前期介入工作内容 物业顾问公司从各专业角度对物业管理提出建议，以方便日后的物业管理工作。这其中的具体工作包括考查整体工程进度，协助商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；考察建筑设计（地下室、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；对管理用房位置确定、布局以及设计、装修标准提出参考性意见；对房屋的设备设计、施工，根据物业管理经验，提出建议性意见；对空调、采暖工程以及电梯的安装设计及配套设施提出合理化建议，并根据当前国家标准，提出相应的措施；根据地方物业管理法规、政策及楼盘实际状况，对物业公司的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议。 　　前期介入主要是根据公司在日常物业管理工作中总结的经验和教训，预先向开发公司提出一些建设性意见，以避免产生工程完成后才发现纰漏的问题。 　　前期介入完成后，顾问工作进入实际指导工作阶段。在此阶段，顾问公司可以根据项目进展情况提供相应的物业管理顾问建议，也可以派遣顾问团或是驻场顾问到现场进行指导，按照政府优秀示范小区（大厦）和顾问公司的规范化标准进行管理。 　　物业管理顾问的实际指导工作具体包括：在开发商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助开发商提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定；协助物业公司制定和建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制；协助物业公司根据物业项目实际情况，测算物业管理成本，提出物业管理收费标准，由物业公司报当地政府物价部门审批；协助物业公司制定招聘方案，选聘各专业物管工作人员（管理层和操作层），组建工作队伍；协助物业公司培训各专业物管工作人员（管理层和操作层），协助对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定；提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助物业公司（开发商）与各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）；指导物业公司对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量；协助物业公司编制各项管理制度及建立相关资料、文件；协助物业公司建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导等。 　　在这其中，顾问人员需要定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况。另外，根据物业管理顾问合同要求，为物业公司提供一系列的辅助和指导性工作。 　　这一阶段的工作，对顾问公司来说，主要是现场作业。要想确实达到顾问的效果，顾问公司必须在对项目详尽了解的基础上，切实把握项目的每一个环节，从而制定出适合该项目的每一个步骤和计划。 现场顾问结束后，顾问工作进入后期跟踪阶段。这一阶段的工作，对顾问公司来说，实际上是前面所有工作进行验收对项目的进展情况进行评估，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足，提出书面整改意见及建议。 物业管理服务公司工作分为以下几个时段和内容： ●?施工期物业管理 ●?设施设备调试期物业管理 ●?竣工验收及物业接管验收期间物业管理 ●?前期物业管理人员安排与工作进度 一、?施工期物业管理工作 1.?熟悉施工现场和各类施工图纸。 2.?跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。 3.?了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接口等。 4.?对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。 5.?对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。 二、?设施设备调试期物业管理 1.?工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。 2.?工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案 3.?从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。 4.?参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程和各项操作指导书。 三、?小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理 1.?小区（大厦）竣工验收 2.?物业企业接管验收 物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面 3.?现场验收 （1）?土建工程： ■?屋面排水坡度 ■?伸缩缝、地面有无滲水 ■?地下室墙面有无滲水 ■