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宝翠园营销策划方案 项目介绍 1、楼盘简介 宝翠园位于天河区宝翠路4号（华南植物园斜对面）占地面积近11.5万平方米，总建筑面积约30万平方米，将建成40栋小高层低密度住宅，提供2,071套精装修住宅单位。 面积由两房两厅一卫85平方米的舒适型到145平方米四房两厅两卫带入户花园的享受型。户型方正实用，功能分区合理，全部双阳台设计，部分带大面积入户花园。三四期已动工动工，预计年内推出。 宝翠园内设有园林、水池等休闲舒适景致，配备冷暖室内外泳池及各类功能会所（包括：室内羽毛球、餐厅、阅读室、健身室、桑拿室），还将逐步建成幼儿园、小学、超市、肉菜市场、卫生站等，提供优质教育资源和完善生活配套设施。区内道路设计全部为步行路径，车库设置地下，数量充足。小区离天源路约100米，既交通便利又能有效避免了路面噪音干扰。项目对面是华南植物园，东侧是广州市一级中学第八十九中学，南侧是遍布文化气息的教师新村，西侧是环境清幽的工人疗养院，北面是龙眼洞森林公园，环境优美，空气清新。 宝翠园由汉国置业有限公司开发，汉国置业有限公司成立于1965年，并于1972年在香港上市（上市编号：160）。主要从事房地产开发及物业投资。1997年，汉国置业有限公司成立全资附属公司汉国置业（中国）有限公司，锐意开拓内地市场。现时汉国置业（中国）的投资项目主要集中在深圳、广州、佛山、重庆等地。 2008年，将是汉国置业在广州房地产市场的首次亮相，随着多个项目相继动工、落成、销售，汉国置业将为广州房地产市场提供不少的货量。 项目名称 宝翠园 项目地址 广州市天河区宝翠园4号（华南植物园斜对面） 开发商 汉国置业有限公司 物业公司 广州市创浚物业管理有限公司 115000平方米 306419平方米 2.22 绿化率 45.20% 建设栋数 40栋，2071户 交通配套 公交（1）天源路总站：B12； （2）世纪绿洲站：28、30、39、84A、84、5234、535、564、B12 小区及周边配套 小区：地下车位、地上车位；康娱休闲设施。 学校：龙洞幼儿园，龙洞小学，龙圣小学，广州市一级中学第八十九中学，广东工业大学、广东司法学校。 医院：武警医院 商场：华润万家，龙洞商业步行街，。龙洞购物中心 银行：中国建设银行，中国工商银行，广州银行，中国农业银行，广东发展银行，邮政储蓄银行，兴业银行，交通银行，广东农商银行 三、项目SWOT分析 优势strength 劣势weakness 微观 靠近山和华南植物园，空气好 占地面积大，容积率小 户型面积跨度较大，满足多种消费人群 位于天河区天源路，公交线路多，交通便捷 项目内注重园林生态，绿化率高 周边配套设施基本完善 龙洞治安环境相对较差，外来人口较多 距离市中心较远 楼盘部分建筑靠近天源路，比较吵 价格相对本片区其它楼盘高 机会opportunities 威胁threats 宏观 规划中的六号线龙洞站就在小区门口 广州房地产市场的刚需消费者仍有极大部分 广州房地产市场的发展逐渐回温上升 房地产限购，限制本地居民二套房，外地居民一套房 周边楼盘多，竞争激烈 四、项目定位 1、总体定位 宝翠园位于天河区天源路，依山而建，户型从80平米舒适型到140平米享受型不等，其总体定位为：城市山居，生态社区。适合城市中产阶级首次置业人群，二次置业人群或投资型人群进行购买。 产品定位 形象定位：宝翠园占地面积大，容积率小，以小高层建筑为主，楼盘内注重生态绿化，绿化率45.20%，并且依山而建，生态环境好，打造城市山居舒适，交通便捷的宜居小区。 户型定位：宝翠园户型从80平米到140平米不等，二口之家可以选择中小户型，三口之家可以选择稍大的户型，户型选择相对较多。 价格定位：15000-20000元/平米 消费人群定位 使用STP战略对消费人群进行定位。 市场细分（segmentation）： 人口细分： 年龄细分：25以下，25-35，35-45,45以上 家庭结构细分：核心家庭，主干家庭，单身家庭，新婚家庭 家庭每人收入细分：3000以下，3000-5000，5000-7000，7000-9000,9000-11000,11000以上 地理细分： 天河区，萝岗区，越秀区，其他区域 心理细分： 购买动机：自住型，投资型，改善型，度假型 社会阶层：下下，中下，中中，中上，上上 行为细分： 购买阶段：首次置业，二次置业，投资置业 追求利益：投资潜力，交通便捷，环境优美，配套完善 选择细分市场（targeting）： 人口细分： 年龄细分：25-35 家庭结构组成：核心家庭，主干家庭，新婚家庭 家庭每人收入：7000-9000,9000-11000,11000以上 地理细分：