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第三篇 原理篇 第七章 物业管理企业的管理原理 第一节 管理原理概述 经过长期的管理实践活动，人们发现，相同的管理行为如果遵循的行为准则不一样，效果会截然不同。原因就在于——管理原理。 管理原理是指管理领域普遍使用的基本规律，它是对具体领域管理活动的实质内容进行分析总结的结果，是管理学的一个重要组成部分。 管理原理、管理原则是进行管理活动的行动指南，是实施管理职能的理论依据。管理原理、管理原则也是一个具有层次机构的理论体系。深入研究管理原理、管理原则，将使我们了解和掌握管理活动的基本规律，用以指导管理实践。 原理和原则有何区别？在我国，“原理”和“原则”的含义是不同的，原理是指带有普遍性、最基本的可以作为其他规律的基础的规律，是具有普遍意义的道理；而原则一般指说话或行事所依据的法则或标准，原则不是普遍存在的规律，而是在某些特定条件下处理问题的准则。如原则会受到地域和文化的影响，而原理则不会。 第二节 系统原理 系统原理运用系统论的基本思想和方法指导管理实践活动，解决和处理管理的实际问题，系统原理是管理中重要的指导思想。 1.系统的概念和分类系统是由两个或两个以上相互作用、相互依赖的要素所组合而成的，具有特定功能的，并处于一定环境中的有机整体。 2.系统原理的主要观点： （1）整体性观点：系统的整体性表现为系统是由两个或两个以上相互区别的要素，按照一定的方式和目的，有秩序地排列而成的，系统的功效大于各要素的功效之和。 （2）动态性观点：系统是不断运动、发展、变化的，以维持动态平衡，并通过反馈动态平衡。 （3）开放性观点：所有的开放系统，总是在一定的环境中存在和发展，系统及其内各子系统，与环境之间不断地进行物质、能量、信息的沟通。当环境发生变化时，系统、子系统的结构和功能也会随之改变，以便适应环境，继续存在和发展下去。 3、系统原理在物业管理企业的运用 物业管理企业是社会经济系统的子系统，随着外部条件的不断变化，物业企业的内部子系统的关系及其职能也必须随之变化。 第三节 统一原理 一、效益统一原理 （一）含义： 效益是一种有益的效果，具体地说，就是有效产出与其投入之间的一种比例关系。效益是管理的永恒主题，任何组织的管理都是为了获得某种效益。 管理效益统一原理是指现代企业管理的根本目的在于充分发挥企业组织的职能作用，取得更多更好的经济效益和社会效益，做到经济效益和社会效益的统一，这就是效益统一原理的涵义。 （二）运用 （1）管理者进行效益评价需从劳动效益及其创造的价值来定量考虑。物业管理费的收入、房屋出租率等均为物业管理企业的经济效益指标。 （2）处理好局部效益和全局效益的关系。 （3）处理好短期效益和长期效益的关系。 （4）处理好经济效益和社会效益的关系。 　最后，还要强调一点，管理工作的根本目的，要求企业经营管理者充分发挥管理的生产力功能，为社会提供有价值的贡献。假若管理者每天从早到晚忙个不停，实际上并没有做出有效益的贡献，仍然是一个无效的、失职的管理者。效益统一原理要求企业经营管理者不能做一个只讲动机不讲效果的“原则领导者”，也不能做一个忙忙碌碌的事务主义者；要求既反对求“稳”守摊子的无所作为的思想，也反对大手大脚的败家子作风。违反效益统一原理的管理，不可能是真正的科学管理。 二、价值原理 （一）管理中的价值原理是指组织有效地利用自己的人、财、物等资源，围绕提高经济效益和社会效益这个目标，创造出更多更好的经济效益和社会效益。 物业管理企业通过计划、控制、人力资源管理等管理活动，充分调动各种资源，为社会提供高水平的物业管理服务，同时获得经济效益。 （二）运用 这里的价值是一个特定的概念，表示某产品或工程项目的功能水平与成本水平相比，用公式表示就是：价值V = 功能F / 成本C 按照这个公式，要想获取最大的价值，有五条途径：功能不变，成本降低；即提高功能，又降低成本；功能提高，成本不变；成本略有提高，功能大大提高；功能略有降低，成本大大降低。 最理想的途径是：第二条 三、优化原理 （一）定义： 现代企业管理为了以尽可能少的综合耗费获取尽可能大的经济效益和社会效益，就要对生产经营活动中的一切因素、条件及其相互之间的关系进行全面、系统的分析，并在此基础上拟定出多种可供选择的方案，通过比较、论证，选择期中最能实现管理目的的一个方案，进行充实、优化并最后形成实施方案。 　这里的优化是一个学习过程，即不断使系统的效益大到令人满意程度的过程。 【思考】为什么说优化是一个学习过程呢？ （二）运用 物业管理企业在运用此原理时。可以选择两种途径： 1、内部挖掘 2、外部专家 （三）优化的基本思路 ：优化是相对的、有条件的，是在一定时朗和一定范用内、满足某指标或某目标时的优化。优化的基本思路是：先界定时间相范围；再确定目标或指际；最后