收益法-收益年限的确定说明-供参考.docVIP

据估价对象产证复印件记载，估价对象为国有出让、转让土地上的住宅，但未标明土地使用期限，经估价人员现场查勘，估价对象所在宗地实际用途为住宅（法定最高使用年限为70年），估价对象竣工于1999年，结合估价对象所在小区的规模，取其建设期为2年，设定土地使用权取得年期为1997年，即土地剩余使用年限为56年。估价对象建筑物为钢混结构，通常设计使用年限为60年，建筑物剩余使用年限约为48年，但通过适当保养，其实际使用年限将大大延长。故本次估价设定估价对象的剩余收益年限即为土地剩余使用年限56年。 据估价对象产证复印件记载，估价对象为国有出让、转让综合用地上的住宅，但未标明土地使用期限及竣工日期。估价对象建筑物为混合结构，通常设计使用年限为50年，据估价人员现场查勘，其建筑物保养情况较好，综合成新度为9.5成新，即建筑物剩余使用年限约为47.5年。故本次估价设定估价对象的剩余收益年限即为建筑物剩余使用年限47.5年。 据估价对象产证复印件记载，估价对象为国有转让住宅用地上的店铺，土地使用期限自2004年11月24日至2074年5月8日止，因住宅用地法定最高使用年限为70年、商业用地法定最高使用年限为40年，故估价对象所在店铺的土地使用期限至2044年5月8日止，即土地剩余使用年限约为32.5年。估价对象竣工于2005年，其建筑物为混合结构，通常设计使用年限为50年，故其建筑物剩余使用年限为44年。本次估价目的为房地产抵押评估，故依据谨慎原则，本次估价取估价对象的剩余收益年限为土地剩余使用年限32.5年。 据估价对象产证复印件记载，估价对象为房改售房，归并。根据沪房地资市（2000）132号《关于内销商品住房种类归并后交易审核若干问题的通知》，本次估价假设土地使用权来源为出让。并根据国土资用发（1999）31号文《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》，因估价对象所在建筑物第一套公房上市的时间无从调查（即估价对象所在宗地出让年期起算时间），故根据沪房地资市（2000）132号《关于内销商品住房种类归并后交易审核若干问题的通知》，在本次评估中土地使用权取1999年11月30日作为估价对象土地出让起算日期，且居住用地土地法定最高使用年限为70年，则估价对象的土地剩余使用年限约为58年。估价对象竣工日期为1998年，建筑物为混合结构，通常的设计使用年限为50年，建筑物剩余使用年限为37年，通过适当的保养，估价对象的实际使用年限将大大延长，故本次估价设定估价对象的剩余收益年限即为土地剩余使用年限58年。