(word)房地产开发完整节点.doc

房地产开发完整节点 0.1、土地招投标中标书取得 0.2、土地出让合同签订完成 0.3、〈房地产权证〉取得 0.4、项目公司成立 土地转性批复 ei 项目公司营业执照 项目公司资格证书 申请核发开发资质证书 需提交的资料确认： 《房地产开发公司资质申报表》 企业营业执照 企业章程 企业验资证明 企业法人代表的身份证明 专业技术人员的资格证书及其聘用合同 核发《暂定资质证书》 主要成员（项目经理、技术骨干）招聘 项目公司成立 项目办公地点租赁，办公家具配备 1、修建性详细规划审批 市场调查，出具调查报告， 对产品类别及目标客户进行确定 成本测算，风险评估, 利润、投资分析 建筑形态，容积率等详规编制指标的确定 取得区域控制性详细规划和指导性意见 委托设计单位编制详细规划 确认并提供具体规划条件： 地块红线图、地块管网位置图 容积率，共建配置要求 详细规划方案形态确定 委托区规划所（院）复制详细规划方案 申报材料送区规划局； 编制报告及其说明 规划文本、规划图纸、其他有关附件 规划局修改意见； 方案评议会（审批机关、专家意见汇总） 设计方案修改与调整 设计方案内部确认 布局结构与公建配置 交通组织与道路结构 市政共用设施规划 综合技术经济指标确认： 1） 规划总用地面积 2） 建筑面积、 3） 容积率控制指标 4） 绿地率指标 5） 建筑高度限制等 设计方案复审 区规划部门认可（批准） 市规划局批准(备案) 2、项目开发定位报告 建筑规划定位 规划与造型风格 楼型、户型的数量与比例 商业、售楼处、会所车位等配套设施分析 市场分析（明确市场定位） SWOT分析 可比楼盘与潜在竞争对手分析 市场热点分析 产品的策划理念 客户分析（明确客户定位） 主力客户群定位 潜在客户群定位 初步营销定位策划 初步物业定位策划 产品定位报告完成 3、土地测绘 委托测绘院 现场测绘 取得测绘资料与图纸 5、土地计划的指标申请 项目建议书的编制 选择资质公司 签订委托合同 提供相关资料与要求 房地产企业的营业执照、资质证书 项目范围地形图 有关主管部门对土地改性的批复 有关合作开发或土地补偿协议 详规批复 有关部门要求 项目建议书的申报与批复 项目建议书的批复 区计委的批复 市计委核准与批复 编制费用支付 6、申办《建设项目选址意见书》 向区土地局提出用地指标申请 经初步平衡后上报市计委 经初步平衡后上报市房地局 市计委批复 市房地局批复 填报《建设项目选址意见书申请表》 地形图3份（标明选址意向的用地位置） 选择具备环境影响评价资质单位 取得区环保局建设项目选址审批单 《建设项目选址意见书》批复取得 建设项目选址意见书 关于核发建设项目选址意见书的通知 核定设计范围图 7、建筑方案审批完成 产品设计初步定位： 规划经济技术指标 建筑形态与风格 建筑材料与装修标准 设备系统标准 方案设计任务书编制 方案设计招标 方案设计标书编制（技术、商务） 筛选投标单位 发标与答疑 回标 方案比选 方案调整 建筑方案设计完成 方案内部确认 方案设计技术委员会审批 方案设计合同签订与费用核定。 送审材料确认： 填报《建筑工程设计方案送审单》 批准的可行性研究报告或项目建议书 规划局核发的《建设项目选址意见书》 地形图一份，比例1：500或1：1000 建筑设计方案图： 总平面设计图（1：500或1：1000） 建筑单体平、立、剖面图（1：100） 绿化布置图各两套 高层建筑，附建筑分层面积表一份 建筑方案送审 日照分析（高、小高层） 委托服务协议 图纸与资料提供 日照分析图纸与报告 建筑物日照分析 对周围环境现状建筑的影响分析 日照分析结论内部确认 建筑方案调整与确认 日照分析资料报送 建筑设计方案审批完成 取得建筑设计方案的审批文件 《建筑工程设计方案审核意见单》一份 核定设计方案图一套 8．配套方案征询审核完成 办理各部门方案征询 建筑方案送自来水公司取得征询意见 建筑方案送供电局取得征询意见 建筑方案送市煤气公司取得征询意见 建筑方案送市电话局取得征询意见 建筑方案送市消防局取得征询意见 建筑方案送市排水处取得征询意见 建筑方案送交警部门取得征询意见 建筑方案送区环卫局取得征询意见 建筑方案送区环保局取得征询意见 建筑方案送区园林处取得征询意见 建筑方案送民房办 民防工程自建与交费方案比选 民防工程自建审核 填写《上海市民防工程建设意见征询单