住宅及商业房地产金融.ppt

商业房地产金融 三、房地产融资 （四）房地产持有的所有权形式与房地产融资 3、房地产投资信托（REITs） 房地产投资信托分类： 按投资对象划分 （1）权益型房地产投资信托； （2）抵押贷款型房地产投资信托； （3）混合型房地产投资信托； 定期和不定期型REITs； 权益型定期：5~10年，抵押定期型：12年 开发型和封闭型REITs 伞型合伙基金—UPREIT/伞型多重合伙基金--DOWNREIT 商业房地产金融 一、概述 （二）金融杠杆和资本结构 2、金融杠杆对房地产投资价值的影响 年限 0 1 2 3 4 5 税后现金流量（美元） -2800000 321330 346810 373160 401662 431374+3333978 商业房地产金融 一、概述 （二）金融杠杆和资本结构 2、金融杠杆对房地产投资价值的影响 无杠杆: NPV：88711，IRR：15.88% 有杠杆：资本结构：35.71%=（借入资本/总资本） NPV：370390，IRR：20.51% 商业房地产金融 二、房地产投资 （一）市场分析和可行性研究 （二）现金流分析和投资绩效测算 （三）风险控制和管理 （四）房地产投资项目分析和管理 （五）房地产投资的税收问题 （六）其他问题研究 商业房地产金融 三、房地产融资 （一）资金来源与房地产融资 债务融资 权益融资 商业房地产金融 三、房地产融资 （一）资金来源与房地产融资 1、债务融资 美国住宅抵押贷款主要融资渠道（2004年数据）： 商业银行 18.9% 储蓄银行和储蓄贷款协会 GSE（ Government-Sponsored Enterprises ）46% 美国商业房地产贷款主要融资渠道（2004年数据）： 商业银行 50.4% 储蓄机构 5.8% 人寿保险公司 13.1% ABS（资产支持证券）19.5%（1997：8%） ——CMBS商业房地产抵押贷款支持证券 商业房地产金融 三、房地产融资 （一）资金来源与房地产融资 中国房地产贷款数据 2015年年末，人民币房地产贷款余额达到21.01万亿元，同比增长21%，增速比2014年年末高2.1%。其中： 房产开发贷款余额为5.04万亿元，同比增长17.9%，增速比2014年年末低3.8%； 地产开发贷款余额为1.52万亿元，同比增长12.8%，增速比2014年年末低12.9%。 个人购房贷款余额为14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比2014年年末高5.7%，比各项贷款增速高8.9%。 房产开发贷款中，保障性住房开发贷款余额为1.82万亿元，同比增长59.5%，增速比2014年年末高2.5%；增量占同期房产开发贷款的92.7%，比2014年增量占比高37.7%。 商业房地产金融 三、房地产融资 （一）资金来源与房地产融资 2、权益融资 美国商业房地产权益存量（1999年数据，单位：亿美元）： 美国商业房地产权益总存量：7263.39，68.7% 养老基金 ：1706.86 外国投资者：93.17 私人投资机构：62.46 人寿保险公司：242.27 私人投资者：3555.55 房地产信托：1198.2 公共合伙企业：5.1 2013年底中国房地产投资信托余额1.03万亿。 商业房地产金融 三、房地产融资 （二）开发阶段与房地产融资 购置、开发、建设 ADC融资 （ Acquiring –Developing-Constructing Finance） 商业房地产金融 三、房地产融资 （二）开发阶段与房地产融资 1、购置融资 （Acquiring Finance） 土地贷款 土地储存、土地投机，50-60% 土地留