KKMall市调报告巩文韬解读.ppt

SCP PLAZA 租赁部市调报告 时 间：2015年12月 市调项目：KK Mall 项目概况 基本信息 开业时间：2011.11.26 开发商 / 运营团队：京基集团 设计团队：英国TFP，美国ARUP，美国LLA 位置：罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中路，与大剧院地 铁站无缝对接，1、2号地铁站交界处 体量：占地4.7万m2，建筑面积8.35万m2，中庭150m2，2101个停车位（B1—B4）， 商业区域楼层B1—L4 主力店：华润BLT超市（B1），NOVO（L2-L3），星际传奇（L3），UA影院（IMAX） （L4），大食代（L4），优莱荟（L4） 区位分析 交通状况 道路信息：毗邻深南大道，位处于深南 中路和红岭中路的交接处，临 近解放东路，交通十分便利 地铁线路：地铁1、2号线交界处，大剧 院站B出口无缝对接其B1；客 流量平均44368人次/小时， 节假日客流量相对增加，平均 提袋率为40%（数据来源：中 原地产 2012） 公交线路：地王大厦站11条线，深圳书 城站16条线，荔枝公园站12 条线，寰宇酒店站1条线 区位分析 商圈分析 KK Mall 蔡屋围商圈 东门商圈 人民南商圈 KK Mall 位于蔡屋围金融中心商圈，金融机构分布集中，具有较好的经济基础 与邻近的东门商圈（购物、休闲、旅游、观光步行街）、人民南商圈（时尚高档精品购物、娱乐业）构成罗湖金三角，各商圈差异化发展、优势互补，形成良好的区位优势 地铁及公交线路便利，有利于引导来自东门、人民南两商圈的客流 区位分析 CBD 与住宅分析 周边高档酒店有凯瑞酒店、京基晶都大酒店、蔡屋围大酒店等，易于吸引外来高消费人群 周边住宅区包括了城中村、中档住宅片区及高档住宅区，1.5km范围内约10万常住人口（数据来源：里城地产 2015），但消费水平与文化品位参差不齐 周边分布诸多高档写字楼，有前亚洲第一高楼“地王大厦”及现深圳第一高楼京基100，地标作用显著，白领人数较多 主要客群：25—50岁，月收入5000 ——100,000 RMB（写字楼白领、金领、私营企业主；周边中高档住宅区居民；周边高档酒店暂住人群） 区位分析 竞争者 周边最具代表性的竞争项目有万象城、金光华、中信城市广场等，对KK Mall造成一定程度上的客群分流作用。 （数据来源：里城地产 2015） 万象城 距离约480m；深圳最大、华南最好、中国最具 示范效应的大型室内购物中心，集百货、国际品 牌、时尚精品店、餐饮、大型娱乐等元素于一体 ，真正的一站式购物体验中心。定位人群：城 市高端消费群体。 金光华 距离约2.8km；深圳首家与地铁无缝连接的国际 购物广场，前深圳最大的单体零售商业建筑，业 主将其定位为与国际高级商业中心接轨的购物中 心。定位人群：中高档消费人群。 中信城市广场 距离约1.3km；位于科学馆地铁站，曾被列为深 圳市政府规划的“跨世纪的重点建设项目”，。定 位人群：中产阶层。 经营特点 项目定位 – 关键词 中高端 时尚 潮流 领军后现代体验感 区域型 年轻的奢华 国际精品 新体验 经营特点 业态组成- 店铺数量 业态类型 商户类别 B1 L1 L2 L3 L4 各类商户数量 各业态商户数量 业态占比（数量） 零售 百货/超市 1 1 1 3 125 78% 服装/鞋包 6 24 24 19 6 79 童装/玩具 1 12 13 家居生活/数码摄影 3 1 1 8 13 钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品 2 5 1 2 5 15 个人护理/药品/保健品 2 2 餐饮 餐饮 13 7 1 4 9 34 34 14% 配套服务 影院/溜冰场/星际传奇 1 1 2 17 8% 生活/摄影/文教/服务 1 3 2 4 10 银行 2 3 5 各层商户数量 30 43 29 29 45 176 176 -- 结合其区位的客群定位：