浅析房地产市场需求的三种类型和状态(精选).docVIP

浅析房地产市场需求的三种类型和状态 点击次数 75 ????物理学上对于物体的三态有一个基本的理论界定：固态、液态和气态。这也是非常简单的常识，就如在不同的温度、气压条件下，水会有三态：固态的冰、液态的水和气态的水蒸汽。借鉴自然现象，观察我们的房地产市场，特别是客户需求市场，其实也可以发现类似的情况。　　我们认为，在一定的社会、经济、政策、环境、人群的条件下，房地产市场需求也存在着三种状态，由此可以划分成三种不同的需求类型：刚性需求、柔性需求、弹性需求。如果简单打个未必十分恰当的比方，也分别对应于三种不同的状态：固态、液态和气态。　　刚性需求、柔性需求、弹性需求这三种类型有很大的区别，同时也有着内在的联系，在一定条件下还会发生转化和发展。科学、客观、认真地研究这些情况，对于我们更好地进行开发、规划、设计、建设、市场、营销、服务和管理工作，都会大有裨益。　　我们目前面临的情况是广大客户和普通工薪阶层有大量的住房需求，与此同时我们的供应结构、市场发展和政策法规体系都处于发展之中的这样一个局面。如何在有限的资源中，更合理地满足大多数人的需求，是我们要解决的关键问题。　　在建设和谐社会思想与科学发展观的指导下，在注重可持续发展与建设节约型社会的目标指引下，我们应该：积极保护和满足刚性需求，使之保持高效发展; 合理引导和调度柔性需求，使之保持稳定发展；严格规范和控制弹性需求，使之保持适度发展。 一、目前的主要市场需求情况（一）需求基本情况　　从目前房地产市场需求的角度分析，除了商业、商务类的如办公楼、商铺、酒店、工业厂房等之外，占据成交比例80%以上的，还是商品房住宅的需求。我们根据客户的情况，大致归纳了一些基本的需求（可以有一些多重性的选择）。涵盖的内容很广，具体可见附表（以上海市场为例）： ? （二）需求基本分类　　从以上这些需求中，我们大致可以归纳出三种类型了。　　1、刚性需求。属于刚性需求范畴的大致如结婚购房、动拆迁购房、迁入定居等等。刚性需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。其可变性相对较小一些，有类似固体的状态。　　2、柔性需求。除此而外，则是应该引起注意的柔性需求，如“提升品质，选择新产品”、“适当增加面积，增加住宅空间”、“改善环境，选择高尚社区”、“选择合适社区、便于就业工作”，也还会包括“考虑照顾老人、子女教育”，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假），等等。其最重要的特点在于：改善型需求、提升型需求比较明显。　　柔性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，但是同时也受社会经济、政策、市场和客户个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性、流动性，受产品、地域、环境的影响适中。类似液体的状态。?　　3、弹性需求。弹性需求的部分则不外乎“资产保值、抗风险”，“房产市场中长期基本看好，投资置业作为基本选择”，“买房出租，作为中长期投资”等等。弹性需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。弹性需求在总的需求比例中少则3—5%，多则10—15%，甚至会有超过20%的阶段性情况。其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。 二、三种需求的比例分析　　从三种需求类型的比例来看，相对来说，刚性需求和柔性需求基本还是自住型的需求，而弹性需求当中则投资的成分会高一些。具体的比例是不断在变化的。以目前上海房地产市场为例，经过初步分析和研究，刚性需求的比例占了68—70%左右，而柔性需求的比例约在22—25%左右。剩余部分5%左右则属于弹性需求。　　应该注意的是，这种需求比例不是固定的。近两年来，随着宏观调控的深入和市场调整的进行，以投资、投机为主的弹性需求的比例得到了一定的控制。刚性需求保持稳定发展，而柔性需求比例逐步形成规模。　　从某种程度上说，柔性需求是刚性需求的发展和延伸。这两者之间存在一定的内在联系。但是不可能完全互换。刚性需求和柔性需求占据了我们住房需求的主体。这是基本的市场状况，也是常态。具体可见附表（以上海市场为例）： ? 三、各类需求在不同区域、不同条件下的变化、转换和发展　　各类需求在不同区域、不同条件下的变化各有不同，在很多情况下又是共存关系。　　以上海为例，在城市内环中心区域，可以集中刚性需求，柔性需求和部分的弹性需求。这种情况和传统的居住、集中的商业布局，以及相应的服务业的发展是有关联的，但是也应该看到，由于土地资源的极度稀缺性，其需求市场和供应之间的不对称性会越来越明显，而且今后更多的是非住宅类的项目。　　而在一些中环附近的地区，目前更多地是以刚性需求（首次置业）和部分柔性需求（改善型需求）