房地产经济学第5讲_房地产市场要点.ppt

房地产以生产流程为核心的资金运作 * 市场供给的特点：滞后性，非同质性，存量性 市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性 市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性，竞争约束 4、房地产市场运行特征 房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。 房地产市场供给的存量特性 市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求（特别是投资投机性需求）也增加；反之成立。 房地产市场需求的融资性 产权交易性 单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。 位置决定性，上升性。 个别因素影响性…… 竞争机制约束性：如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。 交易寻租性：企业等寻求经济收益如利润最大化机会或政府寻求政治收益如政治局势稳定或政治关系牢固最大化机会的行为或过程。 房地产市场交易特点 基本特点 公开的市场经济环境 房地产产权明晰 完善的房地产法规 发达的房地产金融市场 良好的房地产市场中介机构 适当的房地产市场调控 1 2 5 4 3 5、房地产市场有效运行的理想条件 6 一个公开市场的特点： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性 1）联结各个参与者，通过市场机制自动调整房地产数量和质量，配置资源和利益，保证经济系统正常运行。 2）显示市场供需变化，指导资源和利益配置方向 ——指导政府制定科学的土地供给计划 ——指导供给方式以适应需求的变化（租售价格、新建房产，原有物业使用方式） ——引导需求适应供给条件的变化 ——调控资金流向、家庭财产构成和金融市场。 ——提供相关信息，以调节开发和消费等行为。 6、房地产市场运行功能 住房建设规划编制 第二节 房地产市场的运行 社会 政治 经济 金融 法律 技术 资源 国际 7、影响市场运行各种因素的总和 第三节 房地产市场分析 一、房地产市场分析的概念 市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与者未来的行为。 第三节 房地产市场分析 二、房地产市场分析的内容 宏观经济的分析 地区市场的分析 专业市场的分析 项目市场的分析 第三节 房地产市场分析 三、房地产市场分析的技术 常用方法 定性分析法：德尔菲法、意见集中法，类推法； 定量分析法：统计分析与数学建模。 1）时间序列法：移动平均法、指数平滑法、季节变动法 2）因果关系法：回归分析、计量模型、投入产出模型 第三节 房地产市场分析 （1）市场环境及总体市场情况专项分析 有专门的分析方法，可借助政府部门的专业分析成果。 国房景气指数 价格指数 宏观经济波动 （2）专业市场的分析 专业市场的分析内容： 供需数量（潜力、新增、存量）； 供需结构； 供需平衡关系。 分析方法 商圈分析：同心圆法、行车时间法、路线调查法 供给分析：管道分析法、估算法； 需求分析：相关性估算法、比率——人口相乘法、单位零售房地产面积商品零售额比率比较法、马利兹亚城市房地产需求预测法、房地产开发度指数法。 * 总量结构：开发与销售之间的数量结构 区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域（地段） 产品结构：住宅（别墅、豪宅、商品房、经济适用房、廉租房）、写字楼、商业用房 质量结构：供求档次和水平 投资结构：投资目的、投资方式 房地产专业市场分析内容——运行结构 * 供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 交易指标 销售量 出租量