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“小产权房”的法律思考 　　摘 要 小产权房是中国二元土地制度中产生的特有现象，其因房价低廉而深受城市中的收入者的喜爱，但由于法律对农村集体所有土地的流转有严格限制，小产权房的买卖有许多法律风险。农村土地承载着中国14亿人口的粮食安全问题，承载着庞大农村人口的生活保障问题。小产权房应否被取缔，如何解决市场庞大但又存在社会隐患的小产权房成为了社会热点。 　　关键词 小产权房 二元土地制度 户籍改革 法定租赁权 　　作者简介：王元拉，中南财经政法大学本科生。 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-113-02 　　小产权房是指在农村集体土地上所建设的房屋，其不经国家房产管理部门的统一管理，而是由乡政府或村镇府颁发房产证，所以也称为“乡产权房”。在法律术语中并没有“小产权房”这个原概念，它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房是我国特殊制度下的产物，其成为社会关注的热点持续升温起于2007年北京宋庄画家村小产权房纠纷案，法院判决房屋买卖协议无效，农民可收回房屋。该判决成为了全国小产权房纠纷案的审判导向，也给小产权房交易市场敲了警钟。我国对城镇不动产登记确定了“四统一”的制度，而农村不动产多不登记，是不是因此农村不动产有较大法律风险？其实不然，农村是一种熟人社会，村内某项不动产的归属都是为众人所知、受众人监督的，所以，登不登记并不是农村不动产相对城镇的不动产而言有更大法律风险的根本原因，那究竟是什么原因呢？ 　　一、小产权房产生的主要原因 　　小产权房的建设、销售主体主要有农民、村集体经济组织和开发商，有的县乡政府也可能参与其中。其建房形式可能是农民自建、村组织统建或者村组织与开发商合建。虽然可能会有乡政府或村委会盖章证明小产权房的权属，但拿不到国家颁发的“两证”，使用人不拥有法律承认的房屋所有、处分、收益等权利。遇到纠纷、国家征地或拆迁等情况，购房者将缺少法律支持。非本集体经济组织成员购买小产权房存在很大风险，许多购买者都深知这一点，但还是很有不少人涌入小产权房交易市场，促使小产权房如雨后春笋般蓬勃生长。其中的原因主要有以下几个方面： 　　（一）社会原因 　　我国传统文化中，人们比较强调一种“归属”，这种归属对于个人而言主要体现在：在某地一直生活，想归属于、融入这个地方，在这里就要有家，而这个“家”的物化就是有属于自己的房子。我国人口众多，故房产需求量大，加之城镇人口密集，促使城镇房价不断攀高，国家虽然连续出台“限购令”、“限价令”等政策进行调控，但效果并不明显。高昂的房价作为现实压力摆在购房者的面前，很多城镇中低收入者为了结婚、养老不得不把目光投向房价低廉的小产权房，他们相中的主要是城县交界处的小产权房。还有一批城镇人口他们并不缺房住，但农村的新鲜空气吸引了他们，所以他们也加入了小产权房交易市场。 　　（二）制度原因 　　我国实行城乡二元土地制度以及相应的城乡二元户籍制度，我国《宪法》第10条规定国家所有和集体所有的土地，这种“所有”是一种完整的所有权，集体经济组织和国家一样有处分其所有权的可能。但《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见农民集体所有的土地的处分是严格受到限制的。农民集体所有的土地被烙上强烈的身份特征，农民集体经济组织作为集体土地的所有权人，却不能自由行使其权利，在房价高涨的今天，农民集体不能用集体所有的土地为集体创造相应的市场价值，此外，农村的土地可以依法被国家征收为国有土地，在征收过程中，由于补偿制度的不合理，农民得到的补偿较少。“同地不同权”、征收制度不合理使得农民不得不进行反抗，小产权房就是农民为维护自己利益而反抗产物。 　　二、小产权房买卖的法律风险 　　房屋属于不动产，房屋和土地在使用上是不可分割的，我国《房屋登记办法》第8条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”在房屋买卖交易方面，我国一直遵循“地随房走，房随地走”的原则，《物权法》第146条、第147条对此做出了明确规定。因此，在一般的房屋买卖中，房屋和土地是作为一个整体来进行交易的，而依据《土地管理法》第63条的规定农民不能、无权把集体土地使用权出让给城镇居民，土地使用权无法转移，小产权房的买卖也将无法可依。 　　房屋买卖合同本是民事主体意思自治达成的协议，根据我国《物权法》第15条确立的物权区分原则，除法律另有规定或合同另有约定外，房屋买卖合同自订立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。如果合同有效，当买卖双方发生纠纷时，双方可