养老金融的“以房养老”视角养老金融的“以房养老”视角.docVIP

养老金融的“以房养老”视角养老金融的“以房养老”视角 　　“以房养老”就是“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人抵押自己的产权房，定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。2013年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年6月中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉试点。2015年3月27日保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》的保险条款，国内首个保险版“以房养老”产品正式出炉。实际上，从2003年开始部分城市已试点“以房养老”，但是其发展非常缓慢，到目前为止金融机构和消费者对此比较冷淡。尽管如此，“以房养老”是改善养老保障机制的一项重要补充，具有客观的发展前景。因此，应积极推广“以房养老”，发展养老金融，带动银发经济的发展，这对社会、经济的发展具有深远的意义。 　　以房养老：国外金融如何对接？ 　　美国政府推动“以房养老”，为市场运行树立了标杆。政府成立保险基金，为借贷双方提供担保，授权合法的参与机构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则。政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。另外，多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。 　　美国的住房反向抵押贷款以62岁及以上的老年人为服务对象，主要有三种形式：第一种住房权益转化按揭（HECM，Home Equity Conversion Mortgage），第二种住房持有者贷款（The Home-Keeper Program）， 第三种是财务自由计划（Financial Freedom Program）（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）。第一种适用对象为拥有较低价住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二种主要针对不符合 HECM 条件的借款人而设计，如房产价值高于限额规定、共有房产等情形，更适合拥有中档住房的老人;第三种适用对象是拥有高档住房的老年人，由老年人财务自由基金公司提供（私营机构），专门为净值超过 40 万美元的住房提供贷款。第三种贷款对象资格不需要政府的认可，属于个人理财产品。联邦政府为HECM双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。因此，HECM计划运作较为成功，是美国最主要的住房反向抵押模式，约占据了95%的市场份额。 　　日本的“不动产担保型生活资金”制度主要对象是不愿搬离自己房屋的低收入并无子女同住的老人，主要分成两种方式：一种是由各地方政府参与的，可分为政府直接融资和间接融资。另一种则是民间机构参与，包括银行、信托公司、信托银行等金融机构提供一些“反向抵押贷款”类型产品。房地产公司利用此项目资金侧重经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品，为居住在危房的低收入老人改善居住环境。日本成功的经验是，发挥各机构的特色提高了效率。比如，保险公司设计“以房养老”产品，政府审核老人资格，银行发放贷款，各司其能。 　　新加坡现行的“以房养老”模式主要有“屋契回购计划”，针对家庭月收入不超过3000新元的63岁及以上老人，政府回购组屋的部分剩余租期，发放相应的金额，使老人获得养老资金保障。同时，老人可以以30年的租约形式继续住在原有组屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的继承人享有剩余的回购屋契所得;如果寿命超过30年的租期上限，建屋局将这些老年人安排到护理居住地点。新加坡的主要经验是：一是分化组屋的使用权，创造新的剩余价值;二是由政府统一为参加“屋契回购计划”的老人购买保险，一定程度上减缓了老人预期寿命压力。 从美国、日本、新加坡的经验可知，“以老人需求为本”的产品设计是推行“以房养老”的核心，政府必须支持低收入老人的“以房养老”。 　　我国“以房养老”：金融的机遇和难题 　　日益剧增的养老压力和不完善的养老保障机制需要发展新的养老保障模式，“以房养老”就是很好的突破口。 　　我国人口老龄化的加深不断增加养老压力。我国从2000年开始已进入老龄化社会， 2014年末 60周岁及以上人口数为21242万人，占总人口比重为15.5%;65周岁及以上人口数为13755万人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口将每年增长100万人，今后我国社会养老负担十分沉重（《中国老龄事业发展报告2013》）。 　　老年人自身养老储备普遍不足，社会保障机制不完善，养老保障资金需求巨大。2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示：城市老年人领取退休金（养老金）的比率为84.7%，