深圳特区扩容闲置厂凸现腾挪空间.docVIP

土改如何破题闲置厂房凸现腾挪空间 摘要：备受瞩目的3年实施细则———《深圳市综合配套改革实施方案(2009-2011)》日前正式经深圳市委常委会审议通过。关于特区扩容一事，已几成定局。实施方案释放出明确的信号--年内专项报批。 深圳关外厂房出租率出现明显下降。 备受瞩目的3年实施细则———《深圳市综合配套改革实施方案(2009-2011)》日前正式经深圳市委常委会审议通过。关于特区扩容一事，已几成定局。实施方案释放出明确的信号--年内专项报批。 扩容带给深圳的机遇是明显的。特区内土地供应日趋紧张，深圳下一步大发展，建设重心必然是向关外转移。 本月初，深圳市国土局在该局贯彻落实《深圳市综合配套改革总体方案》工作会议上透露，在一个月内，国土部门将拿出具体、可操作性的土地制度改革方案和计划。 近年来深圳市提出的不少盘活土地的思路，如探索土地证券化和土地银行等，这次能否有所突破？ 土地资产证券化时机未到？ 今年5月《深圳市综合配套改革方案》的出台，成为深圳改革发展史上一个重要的里程碑，也是深圳深化改革扩大开放、进一步提升城市竞争力的难得机遇。为了落实《综配》，深圳国土局表示，将以创新土地节约集约利用模式、土地资源资产资本综合管理模式、土地历史遗留问题的处理模式“三个创新”，并再一次提出，将在适当时候推行土地资产证券化，引发坊间的猜测和期待。 知名政经评论员金心异却认为，目前时机远未成熟。他说，“国土局的改革方向是好的，但在实际操作层面上难度很大，比较突出的就是土地产权不明晰的问题。”目前，土地的一级市场有“两个玩家”，一个是，一个是原村民或村集体。尤其是第二个，很多时候不是按照法律办事，比如非法建住宅。原村民建了房子以后，又和其他厂家签了合同，想拆迁也不容易。整个一级土地市场管理不完善，存在不少灰色地带，在土地权属还不清晰的情况下就开发二级市场，在旧问题上又制造了新问题，最后就成为历史遗留问题。 “土地不确权的情况下，怎么可能有交易呢？首先要搞清楚土地是谁的？有时候一块地在法律上是的，可是实际上又拿不到手上，自然也就无从交易。比如前些年，将关外大片土地收为国有，但不少地皮名义上是的地，实际上却不能控制，规划了也无法有效开发。”金心异说。 单靠国土局的力量，可能还无力推动深圳土地制度改革这部大车。“想干什么和能干什么是两回事，所能操作只能是那些法律上属于又实际被掌握的土地。”金心异分析道，“土地产权极其复杂，目前盘活深圳土地的一个根本点在于原住村民“政企社”合一的体制要拆开。” 历史遗留问题待解决 土地产权不明晰是“深圳速度”遗留下来的问题，30年的时间开发了2万亿的产值，发展得快，遗留的问题也不少。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，“高度城镇化的深圳，其实土地国有化并不完善，大量国有土地被小产权房、旧城村和地面物业所占据。处理每一块土地都面临具体的协调工作。”土地政策改革既要推进土地资源市场化，保证整体城市发展的需要，也要兼顾历史遗留的现实问题，而关键则是找到其中的平衡点。 6月初，深圳国土局局长张士明也表示，要加快土地历史遗留问题的清理，尽快出台系统的处理办法。国土局还表示，创新土地历史遗留问题的处理模式，会充分考虑原村民和国家利益，对农村城市化土地历史遗留问题，从农用地报批管理、地价管理、出让方式管理、上市流通管理等方面进行探索。同时，探索处理城市化历史遗留违法建筑及房产历史遗留问题的新举措。 盘活闲置厂房成关键手段 祸兮，福之所依，金融危机的突袭，淘汰了许多落后的产能，却也为深圳“挤出”了最宝贵的资源———土地。 深圳市出租屋综合管理信息中心发布的2009年一季度深圳出租屋抽样调查报告显示，深圳市厂房的空置率达20%左右；整体工业厂房的租金环比跌幅约16.5%。上世纪80年代兴建的村办工业区厂房，由于相对破旧、简陋、配套设施不全，空置率近50%，月租金跌破了10元/平方米。一些偏远地区，去年底新建的工业区，空置率达80%。 据悉，一般城市的厂房空置率为10%-20%，而深圳的这一数字却达到了30%-40%。 关外有着大量的闲置厂房，据广东外语外贸大学国际贸易研究院肖鹞飞教授介绍，截至去年底，深圳共有2500万平方米的闲置厂房。而随着今年一季度经济持续低迷，预计空置厂房面积有增无减。 金融危机“挤出”的闲置土地，为珠三角下一步先进制造业的发展腾挪了发展空间，也成为当地进行“结构调整”的工具。 围绕整合盘活土地这一主题，去年通过的《深圳市工业区升级改造总体规划纲要》提出，对于类似关外闲置厂房这样的问题，将由投资收购一批厂房，进行统一的设计、建设和改造，提供给企业。 据悉，为实现创新空间资源的优化配置，深圳还计划在2010年底建成500万-600万平方米创新型产业用房。土地资源将来自收回的闲置用地及旧厂房，以及整体租