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致：长春曹总、高总 南昌市红谷滩新区丰和大道城市商业综合体项目设计预案说明 一．项目概述 本项目旨在打造南昌市又一高端商业综合体，其选址于江西省南昌市红谷滩新区，总占地范围3.6万平方米，由商业广场，住宅，SOHO及相关附属设施构成。 二．背景与交通条件 本项目位于江西省南昌市红谷滩新区。南昌市是中国重要的交通枢纽，江西省的经济政治交通中心，红谷滩新区的发展也日新月异，建设已经全面铺开，良好的经济、政治、交通等背景为本项目的顺利开展奠定了十分有利的基础。 项目用地临近庐山南大道，依靠丰和中大道、春晖路、红河谷大道这三条次干路与外界相通。周边还有飞虹路和两条规划路三条支路，交通十分便利。 三．项目定位与发展构想 项目定位：立足区内、辐射全市的高端商业综合体 依托于南昌市的发展现状，南昌市将发展为双核城市，而红谷滩区正是其赣江之北的核心之一。将要被建成以行政办公、居住、文化、商务为一体的城市中心区，本项目立足于用地得天独厚的区位优势及周边浓厚的商业氛围，致力于打造立足区内、辐射全市的高端商业综合体。 发展构想：以商业广场为中心，服务多样，辐射范围广。力求使本项目成为南昌市双核经济中的重要节点，与周边商业区形成联动，形成资金、人才、市场及资源的聚集，从而进一步带动城市土地价值的提升，进而形成城市建设的滚动发展，与南昌的双核布局协调一致，互动发展。 发展策略：以商业地产发展带动滚动发展的成长模式 本项目在实施过程中遵循分期开发、滚动发展之原则，形成开发、资金、人才和管理四大滚动效应： 以商业广场项目整合资源； 以投资合作，分期开发为切入点； 以扩大知名度，土地价值提升为纽带； 滚动发展，扩充实力，逐步成长，最终实现商业地产、住宅地产互动发展，共同盈利。 四．设计内容及主要功能构成 本项目总建筑面积约为22万平方米，主要包含以下功能构成： 商业广场： 主要功能构成： 特色商品大市场（4-5万平方米） 百货公司（2-3万平方米） 大型超市（1-1.2万平方米） 家电大卖场（0.4-0.5万平方米） 家具城（2-3万平方米） 商业美食步行街 回迁住宅：主要用于回迁户安置，建筑面积约4.5万平方米； SOHO：公寓及办公复合功能，建筑面积约为4万平方米； 相关附属设施：幼儿园和农贸市场等，建筑面积约为2-3万平方米。 五．主要控制性指标 1.建筑退红线 多层退后用地红线10m，高层退后用地红线15M。 2建筑面积 总建筑面积约22万平方米，其中商业建筑面积约为10万平方米，住宅及SOHO建筑面积约为8万平方米。 3.建筑层数 建筑层数不宜超过30层，高度不宜高于100米。 4.停车位 商业部分停车位不少于60个/万平方米，住宅及SOHO区车位户数比不低于0.7个/户。 六．设计总体要求 1、充分发挥南昌作为中国历史名城的既有优势，充分体现其本土文化特色及作为大型商业综合体的标识性； 2、致力于对项目现有资源的充分开发与利用，与城市空间紧密联系； 3、建筑空间布局合理，与环境有机协调，各部分分区明确，衔接顺畅。4、便捷顺畅的交通设计，解决好人流、车流与物流的相互影响与制约关系，外来人流与内部人流的集散与分流，有利于人流疏散和商业运营管理。5、营造优美协调的外部环境，创造舒适宜人的外部环境。 6、充分考虑可持续发展的需要，使之能随着未来社会的发展，对日后的可能出现的拓展作出预安排。 七、设计成果要求本项目的设计包括以下几个阶段的内容： 1、建筑概念方案设计，设计成果： 城市发展模式研究 建筑体量及空间分析 交通分析 竖向分析 日照分析 总平面图 全局鸟瞰图 主要沿街透视图 典型建筑单体效果图 规划设计说明 2、建筑报批方案设计，设计成果： 总平面图 技术经济指标 全局鸟瞰图 各单体效果图 竖向设计 外线管网设计 各单体各层平面图 各单体立、剖面图（2个立面） 其深度须达到规划及建筑单体报批之要求。 3、建筑扩大初步设计，设计成果： 规划总平面图（含建筑定位） 全局鸟瞰图 各单体效果图 竖向设计 外线管网设计 各单体各层平面图 各单体立、剖面图（4个立面） 初步设计说明文本 其深度须达到可指导后续施工图设计工作。 八、设计取费 1、建筑概念方案设计： 设计单价：￥6/平方米 设计面积：216000平方米 设计费合计：￥1296000 考虑到与贵方的长期合作关系，给予85% 的优惠率。本阶段最终设计费为：￥110万元。 2、建筑报批方案设计： 设计单价：￥15/平方米 设计面积：25万平方米（含地下建筑面积） 设计费合计：￥275万 考虑到与贵方的长期合作关系，给予80% 的优惠率。本阶段最终设计费为：￥220万元。 3、建筑扩大初步设计： 设计单价：￥30/平方米 设计面积