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静安艺庭简要项目认知 提 纲 一、区位分析 二、宏观政策分析 三、市场现状 四、产品分析 静安区总体特征： 价值发现之六：在板块内本案处于平均值之下 * 易居中国 · 上海臣信房地产经纪有限公司 上海公司 2008年8月 PART Ⅰ 区位分析 静安区是上海市的一个市辖区，位于上海中心城区中心，全区面积7.62平方公里，与6个区接壤。区境东与黄浦区交界，西与长宁区为邻，南与卢湾区、徐汇区衔接，西北与普陀区毗连，东北隔苏州河与闸北区相望。 下辖静安寺、曹家渡、江宁路、石门二路、南京西路等五个街道办事处。 价值发现一：上海市中心中的中心 区位分析 南京西路街道 地铁2号线 江宁路街道 石门二路街道 静安寺街道 南北高架 延安路高架 曹家渡街道 静安寺（始建于公元247年） 静安公园（上海市4座五星级公园之一） 静安寺广场（上海市第一个下沉式广场） 上海展览中心（上海市政府议事机构所在地） 南京西路高档商业娱乐休闲街（以恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇伊势丹三大全球顶级品牌购物场所最为出名） 百乐门大舞厅、上海商城、上海电视台、华山医院 …… 价值发现二：上海最重要的政治、经济、文化中心之一 区位分析 自19世纪末20世纪初以来，静安区素以深厚的文化底蕴为积淀，诞生和出现过许多文化名人，也是政治人物的常到之处。如： 宋氏家族（蒋中正和宋美龄的中式世俗及西式教堂婚礼即在区内举行）、 张学良夫妇、卓别林（莅临百乐门大舞厅）、张爱玲（故居愚园路常德路口的爱丁顿公寓）、施蛰存等 价值发现之三：文化底蕴深厚 区位分析 价值发现四：轨道交通规划“一轴两翼”与两条高架道路相辅相成 静安区的“一轴两翼”是一个交通规划方案和布局，“一轴”即纵向穿越本区（静安寺）的轨道交通2号线；“两翼”即未来与其相交成换乘的轨道交通7号线（静安寺，在建中）和以后位于右侧南京西路的地铁12号线（南京西路，在建中）。 区位分析 12号线南京西路站 7号线静安寺站 全市公认的“高品位的商业商务区” 区位分析 全市公认的“高品质的生活居住区” PART II 宏观政策分析 从供求比看，04年8月至05年9月的走势，与07年5月至08年7月的走势十分相像 以06年1月之后供求比重新上扬至1以上，并持续3个月以上为结束标志，整个冰冻期自05年4月开始，维持了3个季度。而后续的回暖恢复期则持续了整整1年。 宏观市场的变化——供求表现已与05年楼市冰冻期类似 宏观政策分析 08年3月后，高端住宅（指单价25000元以上别墅与高端公寓）的成交量与主流住宅的成交量萎靡不振不同，反而出现较理想的态势，其成交比重相对增加，导致整体市场的价格出现陡然增长。直至2008年7月价格没有继续延伸攀升态势，反而走出震荡回调的走势，这主要是由于7月份成交量中高端住宅比重明显下降所致。 宏观市场的变化——供求比持续走低，价格下降明显 宏观政策分析 市场预期逐渐一致： 07年底，王石以行业领袖的身份确认了房价下降的预期，市场主体对楼市价格下行的预期逐渐走向一致。 8月6日，王石在香港举行的中报发布会称，万科已做好最坏的打算，将下降“房价”过冬。 外资背景地产投资机构开始大规模减持或整体出让地产项目。 统计局8月5日发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房产暴利时代已经终结 釜底抽薪与另起炉灶： 此轮调控针对的不仅是房价，而是“流动性过剩”与“金融风险的控制”。 对资金供给的针对性调控，造成房地产市场的资金需求无法得到满足； 另一方面，温家宝专程考察新加坡住房保障体系的举动，也为各地释放出政府推进住房体制改革的决心。 金融风险阴影徘徊： 美国出现“次贷危机”，美国房地产价格出现大幅下降，衍生金融产品的风险爆发； 通胀现象日益明显； 人民币升值进入“6”时代 08年以货币政策调控 04年出现上海拐点论：市场主体的预期已经在国八条之前开始踌躇于房价是不是会下跌，但04年底至05年初的成交放量掩盖了这一担忧，当国八条颁布的时候，犹如一次重击，将市场的负面预期释放。 上海生病，全国吃药：对上海以及长三角一带房地产投资额和房价的非理性增长，国务院在3月底下发了将房价问题提高到问责高度的“国八条”文件。 对长三角有针对性，但政策波及到全国范围。 房地产投资额猛增： 这两个的快速增长的速度背后，其实是固定资产投资增速的作用，尤其是房地产投资额 05年以政治问责为主 舆论背景 政策背景 经济背景 由于此轮宏观调控主要应对通胀预期压力、人民币升值压力等问题在上半年仍没有得到明显调控效果，不排除政府下半年将继续出系列行政手段进行干预。预计次轮调控周期影响将延长