综合体发展模式？.pptx

【发展阶段】随着第二第三产业的比重日益加大，哈市对于写字楼的需求也日益增加，目前处于第二阶段向第三阶段过渡期 近五年内，哈市第二产业和第三产业的比重从36.8%，48.3%发展到现阶段的37.8%，50.9%，第二产业与第三产业的发展，带动了一些衍生出来的高科技产业和专业性的服务业的产生，由此对于写字楼物业的需求在逐渐增加，使写字楼市场日趋成熟。 目前哈市的写字楼逐渐从自建小体量写字楼到商办公寓性写字楼，再到纯写字楼的阶段发展。现今市场上可见的以商办公寓及新生的纯写字间为主，处于第二阶段向第三阶段的过渡期。 第一阶段 第二阶段 第三阶段 自建小体量办公楼或者是为了控制成本找住宅做办公 有较成熟的办公物业，但是产品功能相对复合，可以居住及办公的商办公寓 专业的写字楼物业，产品力水平较高，物业管理较成熟 过渡期 近五年内二产、三产总值及所占比重 办公物业发展阶段 数据来源：世联地产 『写字楼市场』1.市场逐步向专业转变 【产品档次】哈市写字楼产品多在21-25层，标准层集中在1000-1300平米，以中、中高档为主，高档写字楼项目稀少 写字楼楼宇高度代表写字楼整体的形象，目前，哈尔滨写字楼多在30层以下，占总写字楼数量的81%。40层以上，具有可视性的写字楼只有网通广场。 标准层设置上，哈尔滨写字楼标准层集中在1,000-1,300平米区间内，其中具有超过1,500平米标准层的写字楼项目只有奥威斯发展大厦、御景国际、网通广场和福斯特大厦，另外还有个别项目标准层面积不到1,000平米，再次说明目前哈尔滨写字楼整体档次不高。 尽管哈尔滨写字楼起步较晚，但整体档次不高，目前现有写字楼档次以中档、中高档为主，共占总写字楼项目数量的90%，高端写字楼项目稀少，仅包括奥威斯发展大厦和网通广场两个项目。 哈市写字楼标准层区间 500平 1000平 1500平 2000平 道里 会展 省政府 南岗 数据来源：世联地产 『写字楼市场』2.市场平均水平较低 【板块现状】传统区域的道里及南岗中心区的办公楼物业发展较早，整体水平要落后于新兴的省政府中心区和会展中心区 传统区域 新兴区域 沪士大厦 奥维斯大厦 南岗中心区 道里中心区 宏光大厦 上实海上银座 省政府中心区 创展国际 长江国际大厦 浦发大厦 投资大厦 会展中心区 传统的道里及南岗区办公物业发展较早，目前新旧项目并存，市场较混乱；新兴的 省政府中心区及会展中心区从90年代末开始发展办公物业，未来是新办公物业集聚区 『写字楼市场』2.市场平均水平较低 哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地区、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期则呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来将会有多个项目进入市场。 从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、会展中心区四大部分，松北新区、群力新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。 『写字楼市场』3.新品高质写字楼供应在外围 【市场供应】传统区域写字楼物业发展缓慢，未来主要集中在会展中心区 从板块分布上看，哈尔滨写字楼主要集中在会展中心区板块，占总供应量的32%，占据市场主导，其次是南岗中心区板块，占总供应量的23%。 本项目所在的会展中心区，未来是写字楼物业发展的一个集中区域。 【市场表现Ⅰ】哈尔滨市场上的可见写字楼物业的销售情况均较好，其中近年面市的项目表现均较好，但整体价格略高于住宅 板块 项目名称 开盘时间 单价（元/平米） 去化率 道里中心区 宏光大厦 1999年 8200 100% 上实海上银座 2011年4月 14500 100% 南岗中心区 奥维斯大厦 2004 现价14000 100% 省政府中心区 创展国际B区 2011年8月 11200 92% 长江国际大厦 2006年 7000 100% 会展中心区 浦发大厦 2005年 10000 100% 投资大厦 2003年 9000 100% 群力区 远大广场 2011年10月 8800 50% 哈市写字楼物业发展较晚，从2000年初开始。市面上可见的写字楼物业开发商自持和销售的两种经营模式均有。 早期的写字楼多以自持的为主，销售的占其中一部分。近期面市的写字楼物业多以销售的模式进行经营。 从写字楼物业的单价，可以看到整体水平在相对应的区域里边略高于住宅的单价，市场可为空间较大。 从去化速度上看，写字楼物业的去化速度都较好。 『写字楼市场』4.售价与租金较为理性 【市场表现Ⅱ】哈市写字楼租金基本维持在3.2元/平米/天，空置率处于10%之下，有效租金为3元/平/天，投资回报率达9% 哈尔滨市写字楼租金水平基本维持在3.2元/平米/天，其中以南岗中心区和道里爱建商圈内的写字楼租金水平最高，会展中心写字楼租金