印象欧洲电商合作方案【第二稿】001.docxVIP

印象欧洲电商整合执行方案新浪 百度 新浪微博 新浪房产电商EJU苏州新浪乐居策划部2013年10月Part 1项目相关信息项目介绍地块位置玉山镇东起新南路，西至姜巷村农田，南起姜巷村农田，北至新南西路，晨丰路横穿地块地块交通中新大道东，晨丰路与新城南路交汇处项目体量100万方建筑体量项目节点顺销户型94㎡、96㎡、104㎡；合作顺销660套项目优势：针对苏州地区用户价格优势明显，100平米以内三房产品及苏州公积金通用能有效形成单价及总价均具有明显冲击力的价格特征百万方社区，完备的项目自有配套如果兑现力度高将可以有效形成大盘营销效应政府外部环境规划具有一定居住吸引力价格定位于刚需，客户群体基数较大项目劣势：项目区位劣势明显，现有配套环境吸引度较低现场展示力度不足，对客户心理冲击不足项目知誉度不足，客户广度难与百万方大盘相匹配2、客群分析客群定位分析：人均家庭收入在7000-8000元客群年龄在三十岁左右，有稳定的家庭结构客群属性以在苏州工作两年以上外地人群为主目前居住特征以单位宿舍，租房价格在700-800元/月的租恁人口为主客群职业特征以厂企初级管理层为主体，辅以中小型公司员工客群需求点分析：对价格敏感度高对项目基本生活配套有较强需求公共交通配套需求强烈Part 2 价格建议及去化预估价格建议和去化预估优惠建议缴纳E金券金额预估去化套数佣金金额5万100003508000元/套(EJU从收益中补贴经纪人联动相关奖励)4万80003006500/套(EJU从收益中补贴经纪人联动相关奖励)3万50002604500/套(EJU从收益中补贴经纪人联动相关奖励，如成交5套以上eju从收益中补贴奖金2万元，如成交10套以上eju从收益中补贴奖金5万元）本案定位为刚需流量性项目，本案的首付金额及月供数决定了客群与经纪公司的主力客群是相符合的。但目前园区的经纪公司联动佣金主力基本在7000-8000元/套的水平，如佣金水平相差较大将很大程度上影响经纪人的导客积极性，直接对于本次合作的最终去化套数产生影响。Part 3 推广主题建议新浪房产电商组团抢印象欧洲逃离高房价 12万买房惊现苏州推广关键词：5字头抄底 苏州公积金贷款 园区东8大核心优势Part 4 本案阶段性推广思路项目整体的推广将分两个阶段Step1：目标：以价格优势为基础释放点，立体资源对产品信息暴力释放，增加客群对产品接受度及扩充客户广度新浪资源支持：百度乐居品牌专区、新浪乐居多板块曝光、新浪房产电商品牌馆、项目官方微博、微博活动、线上专题制作、外网推广新浪内容支持：新浪乐居营造事件报道，商编、视频、论坛、楼盘跟进项目信息释放及产品信息解读EJU电商执行：数据库营销、拓客小蜜蜂派单、云呼叫、联动整合营销，渠道团队进厂企、进社区、专场看房团Step2：目标：宣传面深入树立产品形象、持续扩充客户广度，线中、线下资源精准锁客新浪资源支持：百度乐居品牌专区、新浪乐居多板块曝光、新浪房产电商品牌馆、项目官方微博、微博活动、线上专题制作、外网推广新浪内容支持：新浪乐居深度解读产品价值，提升受众对项目定位及居住效果预期认可度，热销信息持续释放EJU电商执行：数据库营销、拓客小蜜蜂派单、云呼叫、联动整合营销，渠道团队进厂企、进社区、专场看房团推售节点如图：外围推广预热造势专题上线 强势推广后续维护热销炒作持续热销活动结束信息集中释放专题上线EJU携手印象欧洲团购首发产品信息暴力释放阶段性拐点：项目组踩盘、会议讨论、及时调整推广策略A 已蓄客客群分析B 客户群重新定位C 线上针对性推广D线中数据库二次筛选E 线下对客群拓展渠道调整低总价产品推荐配套与产品团购活动推荐线上跟踪报道，推广销售信息经纪人持续带看，为后期蓄客驻场持续，做好现场服务项目电商专题页上线微营销：活动信息播报楼盘资讯炒作经纪人联动启动外围论坛话题炒作热销报道成果展示话题导向百万内广投放，配送百度资源专题上线，实时跟进项目进展线上内容推广（微博、论坛、楼盘、新闻）线中call客、短信、EDM拓客、经纪人、渠道营销手段Part 5 资源排期与整合营销服务计划1、线上广告资源包项目名称投放位置投放量单位刊例价（元）总价（元）苏州房产首页特效区950x450全屏通栏(天)5天￥60,000￥300,000苏州房产首页特效区950x300疯狂流媒体(天)6天￥45,000￥270,000苏州房产首页特效区顶部170x450皇冠(天)2天￥80,000￥160,000苏州房产首页顶部通栏区950x50通栏10天￥40,000￥400,000苏州房产首页特效区100x300双边对联(天)5天￥40,000￥200,000苏州房产首页黄金展位区中央通栏下950x50通栏(天)4天￥50,000￥200，000苏州房产首页核心要闻区购