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关于房地产工程项目成本管理的思考 　　摘 要：文章首先分析了房地产工程成本管理过程中存在的问题，并对引发问题的原因做出判断。其次重点介绍加强项目成本管理的有效措施，提出加强各部门之间的沟通配合、完善管理制度、建立成本控制安全保障体系等建议。可促进房地产工程建设任务高效完成，帮助节省项目成本支出。 　　关键词：房地产工程；项目成本；成本管理 　　1 房地产工程项目成本管理存在的现象和问题 　　1.1 成本管理过程混乱 　　房地产工作建设过程中，由于参与单位众多，成本管理任务落实程度不足，不同阶段参与的部门也不相同，很容易出现遗漏的管理项目。房地产项目的出资方与建设单位共同配合完成开发任务，当工程建设规模大时，成本控制管理会分层次来进行。这也造成成本控制流程混乱，不能严格按照规定标准来进行。 　　房地产的生产和使用涉及政府部门、规划部门、设计单位、开发商、施工单位、监理单位、物业管理单位、业主和公共服务部门等，它们之间是相互独立的，共同参与房地产项目的生产和使用过程，对房地产质量都具有相应的影响力。就目前来看，成本管理方法虽然很多，但是，一些房建单位并没有根据自身特点，形成一套切实可行的成本管理方法。而且，还有部分单位仍然沿用一些传统的、过时的成本管理方法和手段，许多房建项目的成本管理只有事后的成本核算和简单的成本分析，缺乏科学的事前成本预测和决策，缺乏严格的事中控制和事后成本考核等。同时，房地产的质量环是一个超企业的质量环。房地产质量管理不能单纯依靠开发商、施工单位和监理单位，而要建立全社会和全行业广泛参与的系统质量管理体系。 　　1.2 成本管理体制问题 　　房地产工程成本管理缺乏完善的制度，管理工作进行过程中多数是总结历史经验，并不能真实有效的反应建设所需资金支出。管理体系中对于成本控制具体细则并没有记录，预算阶段参照的数据标准也仅仅是当时的材料市场价格。但随着工程逐渐深入，材料价格会有所变动，在管理体制中并没有体现出这一特征。体制上存在的问题如果不能及时解决，会对房地产建设过程中的资金流动性造成影响，成本控制与实际资金需求之间产生差异，预算的资金数额很难满足建设需求，工程开展一段时间后因资金不足很容易中断。 　　成本管理作为一种经济管理活动，也必须有一套与其相适应的管理体制，才能真正发挥其效果。对于房地产建设来说，生产和使用周期较长，更新换代不可能很快。面对市场竞争的沉重压力，有很多房建单位没有深入调查所处的市场环境，与同类竞争对手没有比较，对项目施工所需物料的市场价格了解不够，对价格随着市场变化发生的变动没有充分的心理准备和足够的应付能力。使得各部门基础资料的收集、分析和处理不及时、不准确，从而对成本发生和形成中存在的问题，不能及时采取相应的改进措施，难以达到降低成本提高效益的目的。虽然房地产建成后，通过装修和设备更新改造来也可以改进工程质量，但总是受到原有建筑物的制约。区位质量和环境质量等更不是微观力量所能改变的。因此，房地产的质量和成本控制必须有较长的时间。并在规划、布局、设计和建设过程中，做好房地产工程项目成本管理工作。 　　2 房建项目成本管理的措施和方法 　　2.1 加强各部门之间的沟通配合 　　成本控制是一项复杂的工作任务，有多个部门配合完成，在工作开展期间，各部门之间应加强工作内容上的沟通，共同探讨控制建设成本的有效措施，以及工程开展过程中可能会产生的风险因素。成本控制流程可以因此得到规范，仍然采用分项目控制的方法，但在工作任务的完成质量上会有明显的提升。管理人员应深入到施工现场，参照施工方案判断材料使用量是否在合理范围内。房地产工程建设过程中，受环境因素以及现场条件影响，原有的施工方案可能会做出改动，建设成本自然也会发生变化。此时管理人员要根据预算成本对新方案中资金支出范围进行计算，并制定出新的控制方案，保障工程施工质量的前提下避免成本支出超出预算。 　　房建施工项目仍然是国土资源管理部门的一部分。由于房地产产品具有投资额较大、产品固定性、建设和使用周期长的特点，决定了房建项目从成立项目部之后就具有一定的独立性。从中标开始，经过组织施工生产到工程竣工直至保修期满为止，整个运行过程都将影响其成本的变化。并且，伴随着市场经济的发展，房地产外部环境的变化不断向深度和广度扩展，而现代成本管理正是紧紧围绕影响成本变化的各个因素去实施运作的。因此，树立新的成本管理理念将是搞好成本管理工作的前提条件。 　　2.2 正确地选择成本管理方法 　　房地产行业的成本控制要充分借鉴市场先进方法，将动态管理控制方法应用在控制过程中。对工程建设资金进行预算时，也要充分考虑建设过程中的材料市场价格变动，所得到的结果更能贴近真实使用情况。可以根据不同项目建设施工特点制定不同的管理计划，并将管理任务落