物业维修基金的建立与监管策略.docVIP

物业维修基金的建立和监管策略 摘要 随着物业管理的深入开展，物业维修基金筹集难的问题日益突出，物业维修基金使用和管理中的弊端日益暴露出来。如何去建立物业维修基金和建立一个科学务实的物业维修基金监管机制，是至关重要的。本文以广州市为例，针对目前广州市物业管理行业中维修基金的设立、归集和使用的现状，以及存在的问题，结合自己的工作经验谈了谈维修基金的建立和管理的相关问题，并提出了一些应对策略。关键词 物业管理 物业维修基金 建立 监管策略随着物业管理工作的深入开展，物业维修基金的设立、归集和使用管理中存在的问题日益突出，物业维修基金成了物业管理实践中的焦点和立法中的难点。各地物业管理的现状对我们进行物业维修基金的建立和监管提出了更紧迫、更高的要求。同时，各地的物业管理现状告诉我们如何去建立一个科学务实的物业维修基金的监管机制是至关重要的。仅以广州市为例，1994年至2002年8月，广州市新建商品房约7563.35万平方米。这部分房屋及其附属设施已开始或不久将进入维修期，据测算，近期维修费就需56亿元，加上400余万平方米房改房的近期维修费23.9亿元，共计达到79.9亿元（经济适用房等未计入）。这笔庞大的经费如何解决？在市场经济条件下，经实践证明，只有建立物业维修基金才是筹集维修和保养房屋及其附属设施资金的最佳方式和重要来源。　　可以欣慰的是，广州市物业维修基金于2000年开始建立，至2002年9月，全市13个区（含开发区）、县级市除黄埔区外均建立了维修基金，其中越秀、东山、荔湾、天河、海珠、白云、芳村7区建立物业维修基金的楼盘已达到335个，存入农行的资金达1.15亿元。然而，在我们欢呼之余，我们又得到了另外一组数据，据有关资料显示，至今，全市这笔资金实际上只有2亿多元，而其中真正存入指定银行业主专户的，更少至5000多万元。目前，广州市内共有住宅小区1200多个，但是真正已建立物业维修基金的不足160个。令人不安的是，目前广州已在银行开立基金帐号的150多个小区中，共有小业主26582户，按“理论计算”数额，每户按楼价2％缴交维修基金计算，全市在银行中的存款应达7.9亿元，而不是现在的区区5000多万元。而且，以小业主名义开户、一户一卡并应逐一发到这2.6万多户小业主的银行维修基金专用卡中，有4000多个是“1元户”。这说明堪称小区“保命钱”的物业维修基金，大部分没有得到监管。这样小区的电梯、安全、消防和房屋维修等所需的维修费用，就毫无着落，小区业主的权利也就很难得到保障。就上述的情况，广州市国土房管局的物业管理负责人，给出了两种解释：或是小业主积极性不高维修基金未能真正收集，或是被开发商违规截留挪用，利息也被吞掉。事实上，目前广州市新开发的楼盘，大部分仍由开发商属下的物业公司管理，谁能保证这“两位一体”的经营实体，对这笔数目可观的资金不动心？另一方面，所有发生的维修费用应由增值部分支付，不足部分从本金内支出，但应及时补回。也就是说，维修基金存在银行里可以计付利息，本金被截留也就意味着属于小业主所有的增值部分也被吞掉了。鉴于现状，我们就应该建立有效的、科学务实的物业维修基金筹集和监管机制；然而，我们又应该如何来建立和监管该项基金呢？由于物业维修基金的建立涉及物业发展商、分散小业主及使用人、业主代表组织（业主大会、业主代表大会、业主委员会、小区管理委员会等）、物业管理公司、政府等多方主体及利益。站在不同的角度，对物业维修基金要不要筹集、如何筹集、由谁缴交等问题，看法难免不同。在此，我谨以自己对物业管理的了解和在物业管理工作的实践中的一些经验和体会，来谈一下自己对这一问题的看法，以及提出自己的一些建议。一、了解物业维修基金的涵义财政部、建设部于1998年11月9日印发了《住宅公用部位公共设施设备维修基金管理办法》，该《办法》明确了住宅公用部位公共设备设施维修基金的概念、基金的建立和管理、有关基金的法律责任和纠纷的解决，并于1999年1月1日起实行。住宅公用部分公共设施设备维修基金（简称为维修基金），是指由法律规定的专项用于住宅公用部位、公用设施设备保修期后的大修、更新、改建的基金。凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅公用部位、公用设施设备维修基金。而且，在国务院第9次常务会议通过，国务院总理温家宝6月8号签署的第379号国务院令《物业管理条例》的第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按照国家有关规定缴纳维修基金；产权属于全体业主。”从法律的角度，国家政府部门已经对维修基金进行了较高的重视。在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。它与一般的投资基金（用于投资增值获利）在建立、使用、管理、转让、赎回等多方面有着本质的区别。设立物业维修基金的初衷