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浅谈房地产项目成本控制要点 　　摘 要：很多房地产企业开始认识到以往成本控制只注重施工阶段和竣工决算阶段成本管理的片面性，开始认识到全员全过程管理的科学性。笔者结合工作实践，参照一般房地产开发流程的五个阶段，分别将总结的各阶段成本控制要点与房地产相关从业者分享，希望将甲乙双方从变更争夺战和结算拉锯战中解放出来。希望相关从业者，能在分享中得到启发，共同构建和谐的甲乙双方关系，让双方的合作实现共赢。 　　关键词：房地产项目；成本控制；要点 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　随着中国房地产市场逐步规范化，很多房地产企业在管理上都在由“粗放型”向“精细化”、“专业化”转变。很多房地产企业开始认识到以往成本控制只注重施工阶段和竣工决算阶段成本管理的片面性，开始认识到全员全过程管理的科学性。笔者结合工作实践，参照一般房地产开发流程的五个阶段，分别将总结的各阶段成本控制要点与房地产相关从业者分享，希望将甲乙双方从变更争夺战和结算拉锯战中解放出来。 　　一、项目决策阶段成本控制要点 　　1 要建立可行的项目决策制度 　　为了避免个人决策的片面性，集中整个集体的智慧，必须建立可行的项目决策制度，实现流程标准化，更要让该参与的人都参与进来。 　　2 要重视项目决策前的项目策划定位 　　决策前的项目策划定位是一项专业性很强的工作，既是对《初步可行性研究报告》的修正，也是指导项目实施的纲领性文件。在项目策划中，通过地块研究找到项目最大价值点；通过市场调研验证或修正最大价值点并确定项目定位；通过设计策划把规划设计、户型设计、风格品质设计、景观及绿化设计、物业设计与项目定位相结合，突出项目最大价值点，满足项目客户群需求；通过成本策划，找到合理的筹融资渠道，制定工程造价控制策略、财务成本策略、纳税策略等，把企业资源合理分配，降低成本；通过项目招标策划，选择最合适的合作方，选择适合项目的设备，把设计策划所落到实处；通过施工策划，合理划分项目周期和施工段，进一步落实项目实施计划，完成项目目标分解；通过销售策划，把项目最大价值点向客户群推广，把企业文化向社会推广。随着社会的发展，房地产行业的分工越来越细。没有能力自己组织调研做策划的房地产企业，可以聘请专业的房地产策划公司做专业的事。 　　3 要重视成本估算 　　房地产项目开发成本具体的划分，每个企业略有差别。笔者认为，第一，土地费用是影响项目成本的关键费用，土地费用不仅包括土地招拍挂价值，还要考虑土地增值税、土地使用税等附加税费；若毛地出让，还要考虑项目所在地的动迁征收补偿政策，并与项目开发周期统筹考虑拆迁成本；同时，要重视地上、地下建筑物、构筑物的价值评估，并预留拆迁专项风险金。第二，前期费用，主要包括城市基础设施配套费，政府行政事业性收费、政府性基金，上述费用一般按项目所在地政府文件预估就可以；更要重视的是供热、消防、人防、供电、供水、排水、燃气等垄断性行业的额外配套费用；还要预留竣工验收期间临时水电转正式供水、供电的差额费用，预估额度要结合项目开发周期和行政验收审批时限适当放宽。第三，施工准备费用，主要包括设计费、监理费、施工队伍进场前的场地平整、临时水、电、通讯、道路、监控、供暖及部分文明施工费用等；设计费和监理费不能省，因为他们是项目品质的重要保障；毛地供应项目要注意拆迁阶段的场地交付标高控制，避免产生不必要的场地土方费用；临时设施和文明施工项目要加强永临结合设计，减少二次投资费用。第四，建安成本费用，主要包括红线以内楼本体建设费用、小区二级网建设费用、物业建设费用、景观绿化建设费用；个别项目根据所在城市不同，在前期配套费之外，还会发生一级网配套费用。第五，管理费用，主要包括办公费用、应酬费用、员工薪酬等，建议组建项目班子时，不要吝啬专业人员的聘用费用，他们才是项目省钱的关键人，还可以利用毛地供应现场的既有房屋设施减少办公费用支出。第六，销售费用，不要局限于宣传单、促销活动、平面及立体广告投入，微信、QQ通讯等推广平台也是新的选择；最重要的是要懂得广告不是钱越多越好，关键是要找到符合项目所在地市场的推广途径。第七，财务费用及税金，主要包括各种税金和融资利息；税金节省一是要在项目立项前与政府洽谈合作建设事宜，减免部分税费，可以与前期缴费合并办理，二是精打细算，合法避税，最好请专业的税务策划人员进行税费策划；融资利息要在项目前期整体策划阶段，统筹考虑融资渠道，对比分析选择恰当的融资方案，在实施阶段严控项目周期，并做好风险预估；还要充分考虑代扣代缴及先交后返费用等资金占用成本。第八，不可预见费，一般按前七项成本的2%预估，主要是应对政策调整和突发事件的预备费用。以上是成本估算需要注意的要点，各项目略有不同，需要不断积累才能提高估算的控制水平。 　　二、项目设计阶段