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浅谈铁路土地拆迁补偿中土地发展权价格评估 　　【摘 要】本文通过对土地发展权现状及其自特点的总结分析，得出了土地发展权的权属归属及土地发展权价值问题的原则性解决方向，同时得出了铁路土地拆迁补偿中土地既改变了用途，又改变了利用强度，那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和的观点。 　　【关键词】发展权；权属；利用强度 　　0 引言 　　铁路是推进我国城镇建设的重要基础设施，我国人口众多、幅员辽阔，这种国情决定了中长距离客货运量要求巨大，需要大力发展铁路。 　　目前我国正处于铁路建设快速发展时期，铁路行业的快速发展也使得铁路占用土地面积不断增大，铁路征地拆迁问题不断凸显。 　　铁路征地拆迁必然会引起土地权属的改变，涉及到土地的补偿价格评估。目前的土地补偿价格评估没有考虑到土地发展权的问题，评估的土地价格往往低于土地实际的价值，这使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保护，造成争议和纠纷。为了使土地补偿价格更加合理，就需要考虑到土地的发展权，对土地的发展权价格进行评估，本文就是在这个背景下对土地的发展权价格评估问题进行研究。 　　1 土地发展权现状分析 　　1.1 土地发展权价格评估缺乏制度基础 　　我国从20世纪90年代开始，学界逐渐就对土地发展权这一制度展开研究，但目前尚缺系统的研究成果，我国法律也尚无土地发展权的规定，也就是说我国尚未建立土地发展权制度，有关土地发展权的隐含的规定、实际的处理，只能从现有的土地开发管理制度中寻找、分析。 　　（1）土地发展权归属未明确 　　对于我国的土地发展权归属问题，目前还没有一个明确的规定。 　　（2）土地增值收益分配不合理 　　现行土地增值收益分配主要存在以下问题：第一，土地产权界线模糊造成收益流失。第二，土地费税体系不够合理，地租内涵不明确。第三，被拆迁人和失地农民没有享受到土地增值收益。在征地拆迁活动中，原土地使用权人失去了土地使用权，也失去了土地可能带来的增值收益。目前在各项征地拆迁补偿活动中，更多的是考虑房屋或其他附着物的补偿，而对土地的补偿是对当下现有或规定用途剩余年限的补偿，没有考虑到土地的潜在收益和无形收益，没有考虑到作为曾经的土地使用者土地上的投资建设。 　　1.2 土地发展权价格评估缺少评估方法 　　目前我国的土地价格评估主要是针对土地使用权，土地抵押权、土地租赁权以及征地补偿等方面，现有的土地估价方法主要有：（1）成本逼近法；（2）收益还原法；（3）市场比较法；（4）基准地价系数修正法；（5）剩余法，即假设开发法。 　　土地发展权价格评估由于土地发展权制度的缺失，评估理论的缺乏，尚未纳入土地价格评估体系，土地发展权本身的特殊性也使得土地发展权价格的评估区别于一般的土地价格评估，所以以上几种估价方法都不能完全适用于土地发展权价格的评估，土地发展权价格评估方法目前还很欠缺。 　　2 土地发展权的特点 　　土地发展权就是为适应土地用途管制和多元化立体开发利用的需要而设立的，改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利，是一项可以独立支配的财产权。 　　土地发展权作为一项独立的财产权，除了具有财产权固有的本质特点以外，还具有自己特殊的地方。结合上述对土地发展权内涵的界定，可以归纳出土地发展权有以下几方面的特点： 　　（1）土地发展权的地域性和限制性；土地能否开发和发展不仅取决于土地的现在利用方式和水平，也取决于所处的区位条件、社会需要或市场需求以及土地用途管制、土地利用规划等等。 　　（2）土地发展权及其制度设计的目的性和灵活性；土地发展权的设立，必须以相关土地法律制度的完善和配合为前提，其制度设计具有强烈的目的性。 　　（3）土地发展权行使具有较大的灵活性。 　　（4）土地发展权具有明确的阶段性；土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能（或许可）发生的土地利用物质形态与经济价值形态变化的量的设定。 　　（5）作为财产权的独立性、排他性和可转让性；土地发展权是一项可与土地所有权分离的、独立的物权。 　　（6）土地发展权的权利归属和土地所有制无必然联系。 　　3 土地发展权价格评估的研究 　　基于上述土地发展权现状分析及其自身特点，要解决和完善未来铁路土地拆迁补偿中土地发展权价格评估的问题，需从以下几个方面着手。 　　3.1 完善土地发展权价格评估的制度基础 　　首先，要明确土地发展权的归属。土地发展权的权属归属，实际上就是土地增值收益的分配问题，应努力在国家，土地所有者，土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点，让三方在这一权利的实施中均有利可得。 　　其次，土地发展权配置模式的选择鉴于土地发展权不同模式的比较分析，以及中国土地法律制