齐齐哈尔万力皮革城是否有投资价值.doc

齐齐哈尔万力皮革城商业返租风险系列报道一 继几天前我们报道了《齐齐哈尔万力皮革城与大庆昌升皮革城大PK》之后，齐市其他房地产门户网站、地产中国网、唐山相关媒体、无锡相关媒体以及多家兄弟媒体对此新闻进行了转载。本着对齐齐哈尔老百姓投资把关负责的态度，小编对商业返租地产进行了持续关注。 近两年，齐齐哈尔商业地产市场上各种带有租金回报的投资商铺项目可谓“乱花渐欲迷人眼”，项目卖点多种多样，租金回报率也从6%到10%不等，更有铁东联通大道万力皮革城商业地产项目打出三年一次性收益24%的高回报。 这些利益与风险并存的状况让齐齐哈尔房地产市场上的投资者一时迷失了方向：产权商铺到底该不该投资，这么高的回报是天上掉下来的馅饼还是地上冒出来的陷阱？ 本着为齐齐哈尔老百姓把好关的态度，针对此现象，小编查阅了一些房地产业内资深专家的观点，希望通过他们的经验给我们一双慧眼，让广大投资人雾里看花时也能有些许分辨能力。 风险存在于“承诺”之中 对于齐齐哈尔万力皮革城的进驻，某房地产开发有限公司总经理付先生：对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具有房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品，是许多家庭满意的投资对象。但是，返租商铺的风险，投资客户需要看清。 付经理说，从表面上看，这种房地产投资的方式具有相当多的优势，比如整体经营，返租模式给投资人实实在在的收益等，但事实情况却往往出人意料，著名的秦皇岛西单商场、北京碧溪家居广场产权商铺等项目在销售之初因为其看似高额的回报曾经火爆一时，然而当开发商所承诺的回报不能兑现时，大批投资人只能自认倒霉，毫无办法。 那么问题究竟出在哪里呢？付经理解释说：“问题的最根本在于投资人轻信了开发商所谓的固定回报承诺，既没有对项目的经营前景有一个科学正确的判断，也没有考虑到一旦开发商不能兑现承诺时的补救措施。” 锦宏行房地产经纪公司总经理苏文先生在谈到商铺返租销售问题时更是一针见血地指出：“大多数售后包租类产权商铺不过是开发商想把卖不出去的房子卖出去罢了，并不是天上掉下的馅饼。投资人在购买产权商铺时应该擦亮眼睛，仔细甄别。”“至于一些奇高回报率的项目，更应该引起投资人的警惕。”苏文补充说。 高回报并不等于好投资 　　齐齐哈尔市场上大多数产权商铺的投资回报率都在8%到10%之间，但齐齐哈尔万力皮革城自称三年一次性收益高到24%，首付9万月供就千元，还零风险！这些都会是真的么？ 齐齐哈尔万力皮革城 齐齐哈尔万力皮革城 难道不同商铺的经营收益率能有如此大的差距，还是另有缘由？针对这些反常现象，小编同样查阅了相关专家的说法。绝大多数专家对如此高回报的产品表示担忧：这恐怕是开发商不负责任的表现，是吸收老百姓资金的诱饵！ 齐齐哈尔万力皮革城的未来究竟会怎样呢？付经理先生表示：“对于商业地产市场，采用售后包租模式的商铺项目比较合理的回报率大概在8%到10%之间，对于一些体量较小、辐射范围小、业态定位不够明确的项目，经营前期能做到6%已经很不容易了。” 付经理的观点代表了业内的主流观点。根据市场规律，商铺投资大部分都是10~12年收回投资成本，因此8%左右的年回报率可以基本保证投资成本的收回。由于竞争激烈，某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，而一些“三年返祖”的商业地产，关键是在第四年就毫无保障了。希望通过高额回报吸引市场，达到解决现金流或者其他不可告人的目的。这完全背离了市场规律，其后果往往落得害人害己，一败涂地。 　　付经理先生还语重心长地说：“投资就怕一个‘贪’字，为了一点所谓的高额回报承诺，其结果往往是血本无归！” 有了承诺并不一定能兑现 “承诺谁都可以做，能不能最终兑现才是关键。”苏文表示，无论是哪种类型的房地产投资，如何得到投资回报是非常重要的。尽管开发商往往有高额回报的承诺，但事实情况是，任何口头承诺都是缺乏法律效力的，只有把这些承诺落实在合同上，才具有一定的约束力。 但是，值得注意的是，即使有了合同约定，如果缺乏能兑现合同的客观条件，比如经营前景、经营管理能力等，到期开发商不能如期兑付承诺的租金回报，也只是美梦一场，不能算作令人满意的投资。如果投资客户最终得不到投资回报，即使走法律程序，一般也只能是民事纠纷。 还有，即使胜诉了，胜诉并不能保证投资人拿到合同规定的收益。其实，老百姓投资的目的并不是打赢官司，而是顺利获得收益。 为了保证开发商的承诺能够最终真的变成现实，还要看项目有没有作担保，专业担保公司提供的担保都能在业主不能如期得到租金回报时及时提供兑付，解决投资业主的后顾之忧。 我们会持续关注全国商业返租地产，推出系列报道！欢迎转载