3号楼营销计划.doc

学林雅苑3号楼营销计划 Part 1 市场分析 上月市场总结 盐城房地产市场因受2009年6月30日之前购房优惠引导，整个6月市场销售火爆，盐都区6月整体销售2577套商品房，销售均价3024元/㎡，周边竞争楼盘销售情况均好，区域内香城美地、西城逸品等楼盘，以均价3880左右主推小高层，基本以刚性需求为主。但从7月开始整体销售急剧下滑，本案从7月开始也同样受到影响，但7月以来，来访量与销售量虽无法与6月相比，但总体较为平稳，每日均有大定与成交。 下阶段分析 周边竞争楼盘下半年均有新产品推向市场，竞争仍将非常激烈，本案西环路以西即将推出新盘“天澜湾”， 预计销售时间为8月底至9月初，该楼盘的推出将对本案销售产生较大影响，在价格策略上要非常重视。 综述 本地消费者对价格折扣较为看重，上阶段的预约登记、折扣加暗扣以及特惠房策略运用的较为成功，下阶段将继续沿用，由于未来竞争形势的加剧，下阶段优惠折扣策略要加大力度，要比上阶段更具吸引力。 Part 2 新产品分析 优势分析 1、南向近60米超大楼间距，采光不受影响 2、产品升级两梯两户，电梯占有率降低，私密性增加，生活品质提升 3、户型紧凑，从106㎡—120㎡平方米面积适中 4、位于小区东侧，偏离主干道，噪音影响较小 劣势分析 1、北面靠2号楼较近私密性较差，北面通风不佳 2、房型南北不够通透 3、得房率较低 4、东面靠近农民别墅与高压线，视觉景观较差 5、车库面积过小，分摊过大 Part 3 推量计划以及回款 推量计划与回款 月份 8月 9月 10月 11月 12月 合计 套数 15 25 30 20 12 102 面积 2300 2965 3558 2372 1423.2 12618.2 均价 3600 3600 3600 3600 3600 3600 总销 座机电话号码1座机电话号码 座机电话号码 座机电话号码 座机电话号码 备注：3号楼住宅总面积为12098.37㎡共102户，户均面积为118.6㎡。 Part 4 价格策略 1、对外公开20天内为99折 2、一次性付款的给予2个点优惠；按时贷款的给予1个点优惠 3、按时签约的给予1个点优惠 4、售楼处按实际情况1个点折扣 5、甲方50元/㎡暗扣 6、3号楼正式公开后前10天内，大定并签约的客户，可享受额外5000元的“夏日清凉旅游大奖”，具体以现金或购房折扣的形式体现 7、正式公开后前15天内，大定并签约的客户可享受额外3000元的“夏日清凉旅游大奖”，具体以现金或购房折扣的形式体现 正式公开后前20天内，大定并签约的客户可享受额外面值2000元的超市消费卡。 上阶段4、5号楼表均价为3800元，运用折扣与暗扣的形式在6月份销过程中较为顺利，在下阶段销售过程中仍将采用以上组合方式进行推广与销售。为了配合新的价格策略的运用，3号楼表均价将上调至3850元/㎡，这样既迎合了前期已购客户的心理，又可以有足够的价格空间便于销售操作。 Part 5 销售执行 蓄水方案 暂定2009年7月28日开始对外推广，2009年8月10日正式对外公开，约半个月蓄水期，期间对外媒体推广与老客户回访、排摸同时进行，蓄水期间开始接受预约小订，不收取订金，只确定购房意向房号，正式公开时按顺序大定或之际而签约，按价格策略的具体规则享受应有的优惠 蓄水期媒体执行方案 类型 发布时间 数量 媒体名称 尺寸/规格 诉求主题 价格价价格（元） 类型/版面 NP 7月29日 1 扬子晚报 半版 新产品推广与优惠宣传 11000 8月6日 1 扬子晚报 半版 新产品推广与优惠宣传 11000 看板 7月30日左右 3 户外大牌 盐都地税高炮 画面不变 已付 中茵海华广场 更换新产品信息 西环路 麦当劳楼顶LED屏 短信 7月30日 8月6日 各10万条 短信 不超过70字 新产品推广 9000 不超过70字 新产品推广 短信平台 7、8月 待定 短信平台 不超过70字 客户回访新品宣传 已付 夹报 7月22日 2万份 夹报 A3 问答卷+抽奖信息 8800 合计 39800 蓄水期与4、5号楼销售的执行方案 因4、5号楼剩余房源不多，基本为高楼层小户型与低楼层04室的产品，所以蓄水期4、5号楼剩余房源继续延续销售，3号楼与4、5号楼各有所长，能同时促进销售，对得房率要求高的并且对高楼层价格能接受的可选择4、5号楼尾房，对户型等其他方面要求较高的课选择3号楼，利用产品多样化的优势合力完成销售目标。 现场执行 1、加强培训3号楼的销售说辞 2、蓄水期间重视对老客户的新品推广，重视老带新的效应 3、继续加强现场管理，高度重视蓄水期间来访与来电客户 4、加强与甲方财务的配合，缩短签约、付款流程