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物业管理行业情况简析 【摘 要】随着人们对生活质量要求的不断提高，居住环境、人文环境等因素也越来越被社会关注。良好物业管理是高质量生活的基础，物业管理渐渐成为社会的关注焦点。本文简述了我国物业管理行业发展历程、现状、问题、及其发展建议，希对物业管理企业经营有一定的指导意义。 【关键词】物业管理；经营；互联网 随着人们对生活质量要求的不断提高，居住环境、人文环境等因素也越来越被社会关注。良好的居住环境是高质量生活的基础，因此，物业管理也就显得非常重要。何为物业管理？物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理、维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。良好的物业管理可以让业主的居住环境得到很大的改善，使业主的不动产得到充分的利用，物业管理企业正是为了改善业主的居住环境而产生的。物业公司为了改善业主的居住环境而对业主的不动产进行管理和利用。因此，物业管理行业越来越得到社会的广泛关注。 1.我国物业管理行业的概况 80年代初期我国第一家住宅物业管理公司在深圳特区成立，随着住房体制改革的不断深入 而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。近30年的发展历程，物业管理行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。 从经营效益上看，非居住物业如：商业物业、工业物业及其它类型物业都有效益，有的还较可观，其中以写字楼、商厦、酒店物业等为主要代表。而起步时间最早的住宅物业，由于涉及面广、地区发展水平差异大、业主消费观念成熟度不一以及法规不健全等因素，至今也是问题多、投诉多、矛盾多经营效益差。 根据相关统计，在起步最早，市场化程度最高的深圳，物业服务行业的平均利润率已经降到5%以下，住宅物业行业整体处于微利甚至亏损状态。 2.住宅物业的经营现状分析 2.1住宅物业基本现状 考虑到地域不同、发展进程不同等因素，据统计，我国住宅物业的收费率高的地区平均在70%左右，低的地区平均不到50%，甚至更低。收费率低是我国住宅物业处于微利乃至亏损运行状态的主要原因。 2.2造成住宅物业微利乃至亏损的主要原因分析 （1）国内主要大盘及品牌地产商开发的楼盘均为自己属下的物业公司实施物业管理服务，包括万科、金地、新世界、恒大、华润地产等公司。建立一流物业公司的根本目的是打造地产开发品牌和支撑房产销售，而内部实施或明或暗的补贴策略来维护物业运营和较高服务标准，以小投入赚大钱。 （2）企业承担的成本逐年加大。社保、医保、公积金等福利企业缴纳比例不断上涨，让本就微利经营的物业企业不堪重负。而物业企业属于劳动密集型企业。材料、水、电等能耗费等刚性成本逐年增加，进一步加重了物业企业负担。 （3）物业管理收费非市场化。政府在制订价格政策时往往考虑民众经济承受力、社会稳定和其他方面因素较多。较少从服务价值和收费标准相符的角度去研究和关注物业管理。 （4）无法实现效益的物业企业，如果没有大开发商的支持，结果是人才难留，优质服务难以保持，收费率进一步下降，并形成恶性循环，无法实现健康运营和扩张。 3.物业管理存在以下主要问题 （1）物业管理比较突出的问题就是物业管理企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重，物业管理推进缓慢等问题。 （2）而物业管理的法制建设滞后，已跟不上管理工作发展的步伐，严重影响了物业管理的推广和深入。 （3）成立了业主大会和业主委员会等业主自治组织的小区比例较低。 未成立业主自治组织，业主就成了分散的、一个一个的弱势个体，就不能发出一个经协商而统一的声音。这是业主与物业公司之间产生各种矛盾而又难以解决的根本性原因。据《南方周末》和中国政法大学民商法学院的已有资讯，目前全国成立业主自治组织的小区，占全国小区总量的将近30%。 （4）物业公司提供的各项服务存在突出问题。 ①未成立业主自治组织，物业公司的行为受不到强有力的监督和制约。 ②是有些物业公司工作人员和管理人员素质偏低，专业技能较差，工作作风懒散，工作责任心不强。 ③有些物业公司为降低服务成本而裁减工作人员，缩减具体服务行为的频次，甚至擅自减少服务项目。 4.另辟蹊径、寻求创新 物业管理企业的经营目标体现在效益上，而直接关系物业管理企业生存和发展的是经济效益，利润又是经济效益的直接体现，没有利润的企业是谈不上长期生存和发展的。按照相关统计整个物业管理行业除少部分公司盈利外，大部分公司是亏损经营，企业盈利能力极差。目前我国物业