2007年北京cbd地区某别墅项目后评估报告_s.docVIP

北京【*********】项目 后评估报告 ***地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十一月 北京【**********】项目后评估报告 前言： *************项目是北京公司运作的第一个别墅项目，项目自2002年下半年完成土地转让，2004年9月拆迁完毕正式收地，至2007年4月销售超过95％，达到后评估时点（数据截至时间为：2007年4月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的开发项目尤其别墅类项目提供一定的借鉴。 ***********项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目 录 核心内容提要 2 【项目概况及评估综述】 3 【项目投资管理评估】 4 【项目规划设计工作评估】 6 【项目营销工作评估】 10 【项目进度、工程管理评估】 13 【项目成本管理评估】 18 核心内容提要 【投资管理评估】 ? 准确把握发展趋势，在发展大势中寻找投资机遇。我国正处于快速城市化的阶段，在城市形态上则主要体现为城市规模的不断扩大和城市空间结构的演变及进化。在土地吸纳过程中，研究、把握宏观经济与城市发展演变的方向，在重点及热点区域的起步阶段乃至规划阶段提前布局，可以起到顺水推舟，事半功倍的效果。 ? *********项目协议采用补偿费包干制且根据进度支付对于土地成本的控制具有良好的现实效果，而在具体操作中则可能遇到地价上涨拆迁困难，进度延误的问题。这类问题需要在协议制定过程中充分考虑，且在协议执行过程中定期检讨，及时发现、解决问题，尽快推动协议各项条款的执行，以减少、规避此类问题带来的不良影响。 【财务管理评估】 ? 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 ? 本项目为距CBD最近、区域内最大规模的纯别墅项目，规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。 ? 本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在较大规模、纯别墅住宅产品的概念策划、规划布局、单体研究、卖场包装、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为低密度产品的规划设计工作积累了宝贵经验。 【营销工作评估】 ? 准确进行目标客户定位和产品定位；在前期采取“两次认购，一次开盘”的方式，并且不同产品同时推出营造项目热销氛围，后期分批推售，不断拔高销售价格；面对宏观调控的政策，能及时快速地调整销售策略。 【发展进度、工程管理评估】 ? 实际施工时间从2005年3月至2005年12月，仅9个月的时间，面对别墅项目户型多样，外立面复杂的特点和难点，在保证质量的前提下按期竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 ? 工程管理中采用了样板区现行的做法，针对楼座多、作业面广的特点，通过样板区的施工，为大面积施工后的工程管理和质量控制提供经验。 【成本管理评估】 ? 项目实施阶段与可研阶段相比，项目定位发生改变，技术经济指标发生了较大变化，导致土地成本，建安成本增加较大。但是按可售面积分摊的单位成本，涨幅低于成本总量的涨幅。按建筑面积分摊单位成本，总发展成本与可研预期相差不大。 【项目概况及评估综述】 1、 项目概况 ? 【**********】项目位于北京市朝阳区王四营乡，往东约3公里是东五环南段，往南3公里处是京沈高速路，往西约6公里是东四环南段，往北约2公里是广渠门路东段，往西北约10公里，可到CBD国贸中心；项目南距亦庄经济技术开发区约10公里，是距离CBD直线距离最近的Townhouse区域。 ? 紧靠项目南侧为占地1,800亩的18洞CBD国际高尔夫球场（已投入使用），东南约1公里是占地1,500亩的古塔公园，西南方向为华侨城开发的北京欢乐谷主题公园，自然环境及人文环境较为优越。但同时周边市政配套设施还不是很完善，东侧华能北京热电厂景观污染和西侧京秦铁路噪声污染对项目也带来了一定的不利影响。 2、 项目经济技术指标 ? 项目占地25.08万平方米（其中包括代征用地5.25万平方米），实际最终建设用地面积为19.83万平方米,总建筑面积20.35万平方米。容积率0.83，建筑密度27.78％，绿化率30.2％。 ? 总建筑面积20.35万平方米，其中：地上面积15.09万平方米，车库面积1.3万平方米，地下面积3.96