2008年合肥美城第五大道2号楼商业业态划.docVIP

美城第五大道 2号楼商业划分建议 鉴于美城·第五大道2号楼商业形态为三层联体商业，我司对合肥同一类型商业形态，进行专向调研，并将依此对2号楼商业划分提出建议。 一、三层联体商业现状 体量与面积大，去化难度高，导致社区型三层联体商业较少。 其经营的业态主要以银行、快捷宾馆、专科医院、休闲茶社、办公为主。面积约为600--1000平方左右。总价约为300--500万 案例 繁华世家：位于繁华大道与合安公路路口 项目紧邻明珠国际大酒店和国际会展中心，考虑到该区域人口流动量大，三层商业利于经济利益的最大化。销售已达60%，购房者多以投资客为主。 优越的地理位置是其去化的主要原因，但由于商业体量与商业划分面积过大，区域内主要存在会展流动人口，对区域商业氛围形成起到支持力度较弱，导致至今尚有房产未售完，空置情况严重。 三层联体商业市场上主要是以主题性商业街的形式推出。 其经营的业态主要以酒店、休闲茶楼、沐浴中心、足疗城。面积为300—1200平方。 案例一 金地88街：马鞍山路88号项目紧邻家乐福、合家福等大型购物中心 推广主题：合肥市餐饮商务休闲街 推出形态：以1-2层商铺为主体，兼少量三层联体商业。面积300—1100平方米，总价约为480---1300万。一楼商业面积多少于二楼或三楼商业面积，通过2-3楼的低价促使其快速去化。 该区域为合肥休闲娱乐中心区域，连动滨湖新区和老城区，北连家乐福，南接合家福，周边高档社区林立，人气鼎望。地段决定了它的销售和招商都非常成功。 案例二 绿地*饕界: 马鞍山路与太湖路交叉口合家福太湖路店对面—1600万。 地段和市场需求以及独特的主题推广决定了这种三层联体的的商业业态在此区域获得了成功。 特殊地段所促成的三层商业形态，其经营的业态主要以沐浴休闲中心、茶艺中心为主。 嘉华中心：濉溪路与凤阳路交口位于新火车站和双岗两大核心商圈内，正对新亚汽车站，元一ShoppingMall时代广场、中州家具城、世纪联华超市和西湖蓝宝、蜀王、香格里拉等高档酒店—1000平方，总价约为300万—600万。 优越的地理位置，较高的商业投资价值以及体量的适当控制促使该商业很快去化。 结论： 通过对市场居住型商业配套的调研分析我们可以看出： 二层联体商业仍为市场主流，市场接受度较高，三层；联体商业体量较少。 三层联体商业的多数业态，对单价较高的1层的面积要求不高，客户对总价有一定的要求。 三层联体商业的面积相对较大，去化状态较好的多数归根于地段的先天优越条件。 一些三层联体商业存在销售状态欠佳，主要由于对地域的市场发展形势、价格及业态的把控不够准确。 从市场需求来讲，结合城市整体发展战略要求，在成熟板块居住区的建设大踏步的前进趋势下，它所要求的商业业态的型式将更加多元化。 商业的成功运作，从销售推广的角度来看，是可以推过后期的主题包装和宣传，以及对商业业态的把控，促使商业价值得到充分的发挥。 对本案的借鉴意义： 本案位于临泉路与嘉山路的交叉口，同元一中西街相临，区域内高档楼盘众多，周边商业形态较为单一，多为小面积单层门面，缺少满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求的商业形态。 本案的套数与面积比例，应有合理的配比。 三层商业的店铺，根据进驻商业业态的不同，其首层商铺对外的开敞面以及正常经营操作的面积要求会不同。 二、合肥居住区集中商业业态及面积段 1、居住配套型商业 业态主要为超市、美容美发店、银行、电信、干洗店、药店、餐饮 面积段主要为100 ---300平方 2、休闲型商业 业态主要为咖啡吧、休闲茶楼、沐浴休闲中心、足疗城、健身运动中心、女子spa 面积段主要为300—1000平方 娱乐型商业 业态主要为 酒吧、ktv 面积段主要为600—1000平方 5、保健医疗型商业 社区医疗服务中心 专科医院 面积段主要为400以上 6、文化教育型商业 书店、教育培训中心 面积段主要为300—700平方 结论： 通过对市场居住商业业态的调研分析，可以看出 社区商业的业态购物、便利、服务多元化功能—1000平方居住区型商业业态的种类较多，市场需求量较大。 我司通过以上市场调研分析研究结合本案商业现状给予以下建议： 1、面积划分、总价、业态控制 依据原有结构与市场需求对商铺进行划分 01 02 03 03-1 04 05 06 07 08 09 10 11 12 1F 35㎡ 84㎡ 85㎡ 20 ㎡ 14㎡ 103㎡ 54㎡ 202㎡ 110㎡ 47㎡ 164㎡ 166㎡ 78㎡ 2F 119㎡ 88㎡ 19㎡ 151㎡ 278㎡ 96㎡ 167㎡ 106㎡ 3F 112㎡ 137㎡ 190㎡ 355㎡ 339㎡ 115㎡ 总面积约 35㎡ 315㎡ 310㎡ 20 ㎡ 14㎡ 312㎡