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安丘市巴龙地块 投资建议书 市场拓展部 潍坊分公司 二 ○ ○ 七 年 一月 目 录 第一章 总论 1 1.1项目名称 1 1.2报告编制单位 1 1.3地块位置及配套 1 1.3.1规划范围 1 1.3.2自然现状 2 1.3.3周边配套 2 1.3.4市政配套 2 1.4综合评价及建议 2 第二章 安丘市概况 2 2.1地理区位 2 2.2经济概况 3 2.3人口概况 4 2.4发展规划 4 第三章 房地产市场调研与项目定位 4 3.1安丘市房地产市场简述 4 3.2 项目的市场定位及价格预测 6 3.2.1项目市场定位 6 3.2.2项目的目标客户定位 6 3.2.3项目价格预测 6 第四章 项目SWOT分析 6 第五章 土地报价及投资收益分析 7 5．1假设项目为纯多层 7 5．2假设项目为纯别墅 8 第一章 总论 1.1项目名称 安丘市巴龙地块投资建议书。 1.2报告编制单位 海信房地产市场拓展部、潍坊分公司。 1.3地块位置及配套 1.3.1规划范围 本宗地位于青云湖畔安丘市新城区与老城区的交界处，宗地北侧为青云湖，东侧、南侧则为农地，宗地大体位于新安南路与下小路之间。占地约600亩，无具体规划范围。 1.3.2自然现状 目前该宗地现状为果园及农地，地上分布着密密麻麻的小果树及部分麦田。 1.3.3周边配套 本地块处于老城及新城连接地带，周边为农村及农地，无生活、教育、医疗等配套设施。 1.3.4市政配套 目前无本地块的详细资料，但从周边环境来看，市政配套设施应该不健全 1.4综合评价及建议 本地块位于安丘市新城区与老城区的交界处，距离新老市中心都有一定距离，周边比较荒凉，无生活氛围。从调研的实际情况来看，距离本地块相对较近的市北新区目前房地产市场很不景气。市政府已于两三年之前迁到新区，但至今新区尚无人气，好多建成小区入住率也非常低。而且目前整个安丘市的房价相对较低大多数房子在1600－1800元/平米之间，很少有超过2000元/平方米的房子。尤其新区的房地产项目销售速度更不理想（部分在售项目甚至周末紧锁大门）。经过测算，如果本项目建设纯多层住宅按照我公司的建设标准则在地价3.5万/亩的情况下才能实现15％的投资利润率，如果建设别墅则在27万/亩的情况下能实现我公司15％投资利润率。通过测算可以得出建设多层住宅基本没有利润，如果建设别墅则在本区域对于600多亩土地的项目来说，安丘市根本没有此消化能力。通过对市场的调研综合分析安丘市的人口、经济、房地产市场情况，我们认为目前并不适合我公司进入安丘市场，建议放弃本地块。 第二章 安丘市概况 2.1地理区位 安丘市位于山东半岛西部。北接坊子区，西连昌乐、临朐县，东与高密市、昌邑市以潍河为界，南隔河与诸城市、沂水县相望。直线距离北至潍坊公里，西至省会济南公里。全市总面积为平方公里。安丘市域南北长公里，东西宽公里，地势为西南高东北低，山区、丘陵、平原各占三分之一。 2004 2005 2006前三季度 GDP 增长率 GDP GDP GDP 潍城区 33.38 5.9% 41.19 52.28 47.1 奎文区 28.52 24.3% 37.08 46.38 43 坊子区 30.87 15.7% 37.11 46.05 42.9 寒亭区 33 16.5% 40.75 49.41 46.7 高新开发区 54.58 滨海开发区 35.37 经济开发区 10.96 青州市 101.77 16.2% 125.64 147.79 136.3 诸城市 138.35 19.2% 176.36 207.52 197.6 寿光市 155.5 17.1% 193.01 231.19 209.8 安丘市 76.04 3.8% 90.44 102.76 91.7 高密市 88 17.5% 102.00 130.2 123.8 昌邑市 80.15 13.0% 99.00 118.28 112 临朐县 53.05 6.4% 60.53 73.06 62.7 昌乐县 46.3 13.9% 60.02 72.56 63 2.3人口概况 安丘市2003年年底总人口为105万人，非农人口16万人。其规划2010年城市人口为30万人。近期安丘市城市人口数量目前无官方统计数据，据其规划局官员估计约22万人。 2.4发展规划 一、城市性质：以轻工、化工、食品加工为主导，以生态旅游为特色的山水园林城市。 总建筑面积 在售面积 后续供应面积 青云花园 47万 约2万 约20万 天虹花园一期 17.2万 约1.2万 约15万 领世新城 30万 约5万 约18万 舜天花园 0.8万 0.8万 无