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“以房养老”的可行性分析 　　【摘要】国家出台加快养老服务业的若干意见，引发了学界对以房养老的关注，本文就以房养老是否可行这一问题，从产权理论视角进行了分析，认为以房养老实质上是产权交易行为，能够优化老人财产的配置。 　　【关键词】老龄化 以房养老 产权交易 　　一、引言 　　自从世纪进入老龄化社会以来，我国的老龄化形势越来越严峻，我国在1999年10月60岁以上人口数是1.26亿，占总人口的10%，到2000年65岁以上人口数是8821万人占总人口的7%[数据来源：国家统计局网站，2011年中国统计年鉴]，便进入了老龄化社会的行列。中国的老龄化不仅基数大、速度快、程度深，而且呈现出城乡倒置的态势。如何选择最优化的养老方式就变成了亟待解决的问题。 　　随着经济进一步发展，传统的养老方式已经无法发挥以前的功能，家庭养老的主体地位受到冲击。这不仅缘于计划生育政策效应的显现，还因为近年来的务工潮，大量农村青壮年劳动力流向城市，导致农村的“空心化”，迫使人们的养老观念也随之改变。城市中年轻人的职场压力导致没有时间和精力照顾家庭，于是老人独自面对老年生活难免孤独，家庭养老业已失去了本来意义。探索新的养老方式，妥善解决众多老人的养老问题是当下的重要课题。 　　房屋是一种特殊的资产，不仅可以用来居住，还可以用来投资以产生资金流入，比较适合用于养老。据调查，我国住房自有率较高，若房屋产权明晰则可通过让渡或者处置产权来获得财产性收入，补充养老的费用，使之成为一种优质的养老方式。 　　然要发展好以房养老模式，需解决三个关键问题：观念的转变；房产换来的资金是否足够支付养老所需；房产处理以后老人能否安居。从目前已有的几个试点状况来看，均没有取得实质性进展。故有学者认为把以房养老作为一种养老方式有一定的局限性[最早提出以房养老的孟晓苏就认为，以房养老属于一种小范围的养老保险产品，更适合无直系继承人的老人，比如失独者和丁克家庭等。这一观点有一定的道理，但也缩小了这一方式适用的对象；也有人认为推行以房养老有现实意义，应积极引导实施。本文试图从产权理论视角对以房养老的可行性加以讨论。 　　二、以房养老实质上是一种产权交易 　　住房作为一种商品，价格因供求力量的变化而波动，近年来伴随着经济增长不断升值。根本而言，人口流入地区房产需求旺盛，房价抬升，反之则降低。我国困于人多地少的现实，房屋建筑面积不可能大范围扩张，房地产价格的长远走势对养老很有利。尤其是城市中心地段、商业价值较高的房屋，土地和房屋不断增值，但资本升值不能为老人提供他们所需要的医疗服务、生活护理、陪伴等服务，如果仅仅用来居住就造成资源的浪费。 　　以房养老的实质，就是以房屋置换为养老服务，是一种产权交易。主要形式是“养老房屋倒按揭”，老人将房屋产权抵押给金融机构获得资金。但现实操作中存在一些问题：养老房往往在城郊，医疗设施配套不够，“养老地产”开发不到位，限制了这种养老方式的开展。借鉴香港的“长者安居乐计划”，广州拟通过引入社会资本，为空巢老人建养老社区，采用产权置换的方式，让老人在社区里享受优质的养老服务。其合理性就在于以政府的社会福利支出形式，既有利于培育养老地产的开发，又带动养老产业链的完善。最主要的是老人养老的资金增加，安度余生具有更多的选择。 　　三、影响以房养老开展的几个因素 　　有学者指出传统观念根深蒂固、推行机构公信力不高、房屋评估欠科学、养老设施不完善、参与条件苛刻等（翟思达，2012；袁?Z，2011），阻碍了以房养老的实施。这些问题有待今后的制度完善，以培育和开发养老服务市场。就现实而言，影响和阻碍以房养老开展的重要因素有以下几个： 　　首先，房地产价格的不稳定性，承办贷款的银行面临较大风险。我国城镇发展不平衡、城乡二元结构等成就了城市房地产市场的价格居高不下。房产价格是否会下降，何时降，不同的人有着不同的预期。当前房地产泡沫破灭论与城市房地产价格上涨论都不利于以房养老的推进，因为承办房产抵押业务的银行难以回避价格巨变的风险。产权交易面临着很大的不确定性，交易成本偏高。 　　其次，产权期限问题。我国住宅用地使用权期限为70年，虽《物权法》明文规定了这类地产期满后自动续期，但没有出台具体的操作规程，使金融机构、房产持有人都无法进入以房养老的市场。这些问题需尽快解决。 　　再次，以房养老市场的主体有失规范。政府鼓励非营利性组织、金融机构等社会资金参与兴办养老产业，政府从土地划拨、税收、水电等方面给予支持。但这些参与机构是否能够提供合格养老服务？实践中提供养老的机构无法取得老人的信任，于是老人宁可独自居家养老。还有些地产商以养老房为名取得各种优惠支持，却兴商业地产之实，赚取高额利润。必须尽快规范参与养老服务主体的行为，提供合格的养老服务供给。