20091126_认清城建融资需求化解城投融资风险_大岳咨询.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT2 认清城建融资需求 化解城投融资风险 2009-11-26 　　据相关媒体报道，各地方投融资平台形成的债务规模已经超过5万亿元，其潜在的风险也已经引起了包括金融机构在内的各方关注。通过我们与金融机构以及各地方投融资平台的接触来看，这5万亿元大多投入到了城市建设领域，而解决城市建设融资需求和化解这种融资风险的根本途径，还是要建立在融资需求与融资支持的充分匹配的基础之上。下面将以新城区建设为例，谈谈我们对城市建设中各地方投融资平台的融资需求和金融机构的融资支持关系上的一些理解。 正确认识新城区建设的融资需求方面的特征 新城区建设将是未来城市建设资金的主要投入方向。当前，我国城市化率已经达到了45%，而按照发达国家城市化的经验，未来30年我国的城市化率将达到70%以上。经过数十年的城镇建设，我国大部分城镇旧城范围内的可利用空间已经所剩无几，通过旧城改造来提升城市空间的难度和成本也在不断加大。因此，未来的城市化将主要通过新城区建设来完成，新城区将成为金融机构城市建设资金的主要投入方向。 在此背景下，正确认识新城区的资金需求特点，对于各地方投融资平台的融资需求以及金融机构的融资支持很有必要。 1.各地方投融资平台统筹的投资项目类型比较多元化。一般我们按资金投入的设施类别不同，将新城区建设的资金投入分为如下几类：道路、管网等非经营性市政设施；自来水厂、污水处理厂、燃气等经营性市政设施；学校、医院等公共服务设施；新城区内的征地拆迁等。但对于新城区的建设来讲，需要打造的是成熟区域单元，单个设施的建设难以促成这种区域单元的成熟，所以不能仅着眼于满足单个设施的资金需求。 2.需各地方投融资平台统筹的各类设施收益性较差。新城区建设必不可少的道路、学校等都属于公益类设施，一般难以形成收益。另外，虽然新城区也会有自来水厂、污水处理厂等这类能产生部分收益的设施，但对于新城区建设来讲，这些项目的建设一般都适度超前投入，所以这类设施也较难在短期内产生收益。 3.新城区建设资金投入主要是通过土地价值的提升得以获得回报。这些设施的建设将促使新城区土地的成熟，其价值将通过外溢到土地上的形式得以体现，从而设施建设以及土地的成熟共同构成了新城区价值的提升。所以对于新城区建设来讲，这些设施的资金需求与土地是不能割裂开的，而是作为一个整体，形成了以土地价值提升为核心的新城区的资金需求。 以土地价值提升为核心重塑投入产出模式 从新城区建设资金需求的特点来看，金融机构可以从以下几个方面改善融资支持以及资金管理模式： 1.针对新城区的融资支持应该满足整个区域的融资需求。各类设施的资金投入都要围绕土地的成熟进行，与新城区的土地共同构成一个整体，这些设施的价值也是通过土地价值的提升来实现的，所以需要金融机构等对新城区的整个区域提供融资支持，而对单个设施提供融资支持不能有效地保证区域整体价值的提升，从而影响投入回报。 2.把向市场供应的净地作为一个成本和价值管理单元。按照土地政策的相关规定，新城区的土地，只有开发成为熟地之后才能供应，而土地开发的成本基本上都是分摊到净地面积上，通过净地供应实现资金回收。这种资金投入回收模式要求将向市场供应的净地作为一个成本和价值管理单元，一方面对资金投入情况进行分析，另一方面也要对因各类设施的建设而外溢到净地上的价值进行评价，从而对各类设施的建设进行调整，以保证这种资金投入能够通过净地在市场上体现出的价值来覆盖住开发成本投入，从而获得合理的开发收益。 3.符合新城区发展规律的开发时序应该作为提高资金使用效率的管理对象。为了有效地提升土地的价值，新城区的建设工作一般都适度超前投入。一般来讲，资金投入过早，将占用大量的资金成本；投入过晚，将不能有效地促进土地的成熟，最终影响到开发收益。这就要求我们需要有一个合理的实施战略以及具体的土地开发时序，以指导新城区建设投入资金的使用，从而保证资金的使用效率。 　　结合我们参与的新城区开发项目来看，合理的实施战略能够整体上把握住新城区的开发方向，找到开发价值的合理高点；而合理的土地开发时序，则是我们提升土地价值的保证以及合理安排融资的基础。 事实上，对于各地方投融资平台形成的5万亿元债务，由于具体投入对象不同，全国各个地方城市发展水平也存在较大差异，可能很难形成对5万亿元债务风险的结论，可能在一定时期内也找不到适合各地方投融资平台的债务管理模式，但以大岳咨询公司在城市开发领域的工作实践来看，从城市价值提升的角度研究融资需求以及融资支持的匹配程度，对各地方投融资平台和金融机构来讲都有一定的借鉴意义。 大岳咨询