水晶岛公寓经营运作方案p31.docVIP

水晶岛公寓经营运作方案 目 录 产品分析………………………………………………….1 产品概述 产品优劣势分析 投资型物业市场分析………………………………….3 产权式物业现状分析 租务市场分析-----谁是客户？ 消费群分析 物业品种分析 家庭、个人投资现状 经营策略………………………………………………..11 房地产创富新模式 家庭理财投资新模式 建立投资者的安全保证 投资理财方案………………………………………….14 普通公寓方案 酒店式服务商务公寓方案 产权式酒店方案 经营建议………………………………………………..17 建立业主委员会，建立产业投资基金 成立高新地产投资俱乐部 水晶岛公寓经营运作方案 产品分析 产品概述 本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处，东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临大学生物园, 北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。 整个地形呈长方形，南北长280米、东西长145米，占地面积为38688平方米，总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米，酒店式公寓楼建筑面积5万平米。 商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，三至十层计划为投资型酒店式公寓，十一至二十一层为普通公寓，以销售为主。 其中公寓户型面积分布见下表：（资料来源公司企划部） 表1 户 型 单位面积（平方米） 套 数 面积小计（平方米） 售价（元/平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 49 410 20090 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为49平米的小户型（410套）和87平米的中小户型（148套）。为使面积配比更加丰富，满足不同客户层面的需求，还兼顾了其他户型结构。 2产品优弱势点 【优势分析】 地段优势 环境优势 产业优势 这三点相对于其他区域的楼盘有明显的优势，但在高新区域内的楼盘中，此优势共享。 规划优势 服务优势 产品优势 以上是产品本身所具有的特性，对于高品质客户有一定的说服力，符合投资型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在。 企业优势 这对客户有一定的影响，但非决定性因素。 【弱势分析】 位置弱势 商业氛围弱势 竞争威胁 如果能抓住本产品的潜在优势，可以有效地避免、弱化产品的弱势点，通过开发差异性产品，占领市场份额，获取良好的开发利润。 投资型物业市场分析 产权式物业市场现状分析 根据现在所掌握的资料表明，目前国内投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产权式商铺等，无论哪种投资类型，都是开发商融资和促销的一种手段。西安市目前借鉴此理念的有： 德利邦国际假日中心（投资型酒店） 主要特征： 位置：北郊未央湖 规模：120间酒店客房 工程状况：已竣工，正在实施装修，按四星级酒店标准建设。 投资方式： 投资一万元，年回报10%，年免费居住13天，5年后返还本金； 投资二万元，年回报10%，年免费居住30天，5年后返还本金； 投资五万元，年回报10%，年免费居住60天，5年后返还本金。 特点：回报高，无产权保证，开发商采用一种纯融资的方式，设立会员卡制，借助北郊未央湖“景观”特征吸引投资者。本项目是西安市较早引用酒店式休闲公寓管理模式和分时度假式休闲物业经营模式的项目之一。本项目强调的是投资回报、假日休闲享受，在项目定位上与本产品有一定的错位，加之开发较早，地域差异较大，故不能对水晶岛公寓造成竞争威胁。 世贸大厦（产权式商铺） 主要特征： 位置：东关正街 规模：12.8万平方米，包括商场、办公楼和公寓 工程形象：准现楼 写字楼销售价格：起价4000元/平米，均价4200元/平米 商铺销售价格：一层14300元/平米；二层9000元/平米；三层8000元/平米；四层6000元/平米 写字楼投资方式：返租三年，年回报10% 商铺投资方式： 返租五年，年回报15% 特点：回报率较高，有产权，投资额相对较“自由”（可多可少），投资者不用到银行贷款，一般人都能投资置业。地理位置优越，开发商对投资者三至五年返租期高回报的承诺，加大了投资者的投资信心，同时开发商通过此法达到了加速资金回笼的目的，但本项目由于前期开发上的资金问题以及对产品包装宣传运作不力，造成了产品销售状况不是很理想，加之周边安顺广场（帝标）、东方星座等项目的开发，形成了对本案较大的竞争。由于地域差距和项目的定位差异，此楼盘出售产权式的经营模式不能构成对我方的竞争。