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农村宅基地使用权确权登记发证存在的问题研究与对策 　　内容摘要：在当前浙江省庆元县开展农村宅基地登记发证中存在着违法用地、产权不清晰、一户多宅、跨区域购房等问题，这些问题与宅基地使用权有效行使不相适应。要加强宣传发动，加强土地权属争议调处，并注重宅基地的管理和登记的政策研究，制定可行的政策与措施，其中尤其要加强对“一户多宅”问题的处理。 　　关键词：土地登记 宅基地使用权 地籍管理 对策 　　中图分类号： F301 文献标识码： A 　　1引言 　　加快农村宅基地使用权登记发证工作，是深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、依法保护宅基地使用权人合法权益的重要举措，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用权制度改革和土地统一登记的重要基本保障。通过开展农村宅基地土地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设的步伐，确保维护社会的和谐与稳定，但是农村宅基地登记发证工作中，还存在许多历史遗留问题，等待我们去解决，本文试就如何解决在浙江省庆元县开展农村宅基地发证工作中发现的问题作一些探讨。 　　2登记发证遇到的问题及原因分析 　　2.1违法用地 　　农村宅基地违法用地存在两种情况：一是少批多占，二是未批先建。目前，农村宅基地少批多占和未批先建的情况普遍存在，由于历史的原因和管理的松懈，有些至今尚未依法进行处理，严重制约着加快农村宅基地使用权登记发证的工作步伐。 　　2.2产权不清晰 　　农村宅基地产权不清晰，主要体现在祖传房屋和集体统一安排的宅基地。主要有下面两方面：①有些祖传或集体统一安排的房屋，楼上的房屋和楼下的房屋权利人都不一样。②有些祖传房屋有大家共用的厅堂、马弄，产权不清晰难以进行土地分割登记。产权不清的老房子，没有申请土地登记，大家相安无事，和睦相处，一旦申请土地登记，原来没有显化的纠纷和矛盾，可能随着确权而显化出来，所以产权不清晰的房屋，村民怕因确权而引发矛盾，宁可不申请土地登记。由于产权不清晰，土地难以分割登记，目前，农村还存在部分祖传房屋至今尚未进行土地登记。例如：庆元县松原镇街尾村有一幢祖传房屋，占地面积约400平方米，祖传的房屋里有大众公用的厅堂、天井、马弄。解放初期居住者八户村民，这八户村民都是同一家族成员，该祖传房屋至今未申请土地登记，由于该家族原来的八户村民发展至今已变成二十六户，随着时代的变迁，其中有十六户已外出工作，户口已迁移他乡，但该幢房屋的产权他们依然有份，该家族成员好几次集会商量土地登记事宜，由于产权不清晰，难以进行土地分割，始终没有取得一致意见，无法进行土地登记。 　　2.3土地权属纠纷 　　根据《土地登记办法》第十八条规定，土地权属有争议的，不予登记。农村宅基地存在土地权属纠纷尚未解决的主要原因：一是农民自觉申请土地权属纠纷调处的积极性不高。农民也知道毗邻之间存在权属纠纷，就无法申请土地登记，一怕邻里之间调解不成而进一步激化矛盾；二怕权属纠纷调解不成而引发官司和难以支付诉讼费用。二是政府部门调解力度不够，使有些多年的权属纠纷案件至今还悬而未决，造成土地登记无法进行。 　　2.4一户多宅 　　根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”，但由于各种原因，在实际中存在着不少村民“一户多宅”的现象，产生这种现象的原因有很多，具体包括：一是建新未拆旧，近年来随着农村物质生活水平的不断提高，农民为改善居住条件而建新房，由于管理松懈造成新房建成，旧房未拆，形成事实上的一户多宅；二是由于村民继承祖上房屋造成一户多宅；三是由于村民接受赠与造成的一户多宅；四是村民由于购买住宅造成的一户多宅。根据现行的法律政策，一户只能申请登记一宗宅基地，而且其用地面积不得超过各省、直辖市现定的用地面积，农村村民，一户多宅现象普遍存在，目前还有很多农村宅基地无法进行土地登记。 　　2.5农村跨区域购房 　　农民跨区域购房的情况普遍还在，根据我国的现行法律规定，农村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格禁止不同集体经济组织成员之间流转，所以农村跨行政村购买房屋，目前还不能办理宅基地使用权变更登记。但是国家法律规定房产可以转让，因为房屋所有权属村民私有，地随房走，其实村民转让了房产的同时也包括了地产。跨行政村购房的原因很多，主要原因有：一是下山脱贫的需要。我国部分农村交通不方便，严重制约着农民脱贫致富，有条件的农民纷纷到交通便利的村庄购买房屋；二是孩子上学的需要。随着我国教育制度的改革，学校规范化的管理，以前的村校已撤销归并到乡镇所在地的中心学校，有些偏远村庄距乡镇中心学校较远，部分村民为了更好地培养下一代，方便孩子读书，纷纷在乡镇中心学校附近的村庄购买房屋。 　　2.6农民不愿主动申请登记