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北京自住房“遇冷”问题研究 　　[摘要] 2013年10月22日，北京市住建委、发改委等五部门发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称意见），截止到2014年12月，《意见》已经实施了一年多，但人们对自住房的热情正逐渐降低。本文简要阐述了自住房的推出产生的影响、自住房的现状及存在的问题，产生问题的原因，最后提出了建议。 　　[关键字]自住型商品房；问题及原因；建议 　　[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08. 　　1 自住房产生的影响 　　自住房推出的目的是解决中等收入家庭的住房问题和抑制房价，从一年多的表现来看，自住房的推出的确增加了刚需的选择空间，但是在抑制房价快速上涨方面作用不明显，甚至在起反作用。 　　1.1 有效增加刚需的选择空间 　　截止到2014年12月，北京市共推出了54个自住房项目，分布在北京的13个区县内，共有7万多套自住房，其中2014年推出5万多套。市建委数据显示2009至2013年，北京新建住宅年均成交约9.8万套，现在自住房的数量占到了年均成交量的50%左右，数量非常可观。特别是对于年轻人，他们负担不起商品房，也没有资格购买保障房，自住房的推出大大增加了他们的选择余地。市建委数据显示，从已售出的自住房看，26岁至35岁的年轻人占到自住房购房人群的78.5%；比商品房高出30个百分点。由此看见自住房受到了刚需年轻人的青睐。 　　1.2 对抑制房价的作用有限 　　根据北京市国土局发布的2014年度国有建设用地供应计划指标显示，在北京2014年的1000公顷商品住宅用地中，自住房用地占比高达50%，这也就意味着商品房的用地更加稀缺，商品房土地的价格进一步上升。截至2014年12月11日，北京的土地交易额为1911.4亿元，住宅类平均楼面价14557元/平方米，两大指标均创新高。开发商为了最大的经济效益，不得已将楼盘高端化，使得商品房的价格继续上升。即使出现了打折优惠等措施，商品房的价格比2013年也是有所上升。搜房的数据显示北京市新的商品房的价格已由2013年12月的31465元/m2上升到了2014年11月的32304元/m2，同比增加3.1%.由此可见，自住房的推出的并没有解决商品房的供需矛盾，反而使商品房的价格继续上升。 　　2 自住房的现状及存在的问题 　　自住房自2013年10月推出以来，申购人数不断下降，从刚开始金隅项目的40多万，降到了最近旭辉-满庭春MOMA项目的不足7千人；申购比例也从刚开始恒大-御景湾项目的94：1，降到了最近旭辉-满庭春MOMA项目的11：1。从已经开盘的项目来看，项目的弃房率由刚开始的20%，飙升到了最近的95%以上。有些项目的剩余房源甚至出现了无人购买的情况。如当代采育-满庭春项目在已经组织了4次开盘的情况下，仍剩余30套房源。从去年的选上房犹如“中大奖”到现在剩余房源的无人问津。自住房从政策设计到本身的设计、建造存在着一定的问题。 　　2.1 政策有漏洞 　　自住房的申购条件比较宽松，很多没有购房能力和购房意愿的人也加了自住房的网申大军，《意见》中也没有规定弃选的惩罚措施。当他们可以选房时却因为资金问题而选择了弃房。特别是自住房中优先购买家庭中的保障房的轮换家庭，按照保障房申购条件规定，他们是没有经济能力购买自住房的。例如按照要求相对宽松的限价商品房申购条件计算，按家庭人口要求的下限、收人及资产要求的上限预设：即家庭人口一人、年收入8.8万元，折合月收人为7333元，另外，总资产净值57万元全部为现金。如果购买东坝地块的价格在22000元/平方米的80平方米的小三居。总价为176万元，首付比例三成需52.8万元，贷款123.2万元。假定购房者拥有公积金贷款资格，采取组合贷方式，即公积金足额贷款80万，剩余43.2万元采用商业贷款，即使按最低贷款利率计算，月供也高达6800元。而在购房者月收入上限为7333元的情况下，银行不可能放贷，即便银行放了贷，购房者的月收入也无法在保障基本生活需要的前提下还能偿还房贷月供。从这个角度看，那些通过了保障房资格审核的轮候家庭，根本买不起自住房。 　　2.2 项目配套不完善 　　截止到2014年12月，在已经推出的54个项目中，只有4个项目位于5环内，26个项目位于5环到6环之间，24个项目位于6环外。其中只有6个项目离地铁比较近，其他项目需要地铁转公交到达，有的项目附近现在还没有公交站点。笔者曾从北京国贸做地铁然后转公交，到位于大兴区采育镇的当代满庭春项目，用了大约2个半小时。在公交地铁即将涨价的情况下，这就大大增加了业主的交通成本和时间成本。虽然有个别项目如金地-悦景台开通了从小区到国贸的班车，但是由于车次较少，有乘坐需求的人较多，便捷性方面