戴德梁行：2014年第四季度上海房地产报告.docVIP

戴德梁行：2014年第四季度上海房地产报告 　　戴德梁行（DTZ）――国际房地产顾问“五大行”之一，近期发布了中国华东区2014年第四季度房地产报告，其中就上海房地产整体发展与走势进行了详细的分析，并对后续走势进行展望。根据该报告，上海办公楼市场在调查期内供需两旺，租金连续上涨，但2015 年面临下行压力。 　　经济概览 　　2014年的前三个季度，上海经济继续保持增长。统计局数据显示，去年1～3季度，上海的地区生产总值为16，607.08亿元，比上年同期增长7.0%；规模以上工业总产值增长至23，927.05亿元。人均可支配收入达35，769元，较2013年同期增长9.1%，高于全国平均水平，这也是国际品牌常常以上海作为入驻中国的起点的原因之一。房地产固定资产投资总额达2，175.50亿元，较2013年同期上涨8.2%。 　　写字楼市场 　　2014年第四季度，我们观察到上海甲级写字楼总体租金延续上季度的上升势头，环比上涨了0.9%，为每天每平方米8.67元。由于浦东地区写字楼面积的紧缺，许多租户决定向选择更多的浦西搬迁。此外，郊区化办公趋势的延续，继续推高郊区写字楼平均租金。总体来说，不断增加的需求以及合理的租户搬迁，是推动全市整体写字楼租金的主要因素。 　　第四季度，大约有180，000平方米甲级写字楼新增供应进入华东市场，其中上海贡献了全部的新增供应；需求方面，上海的写字楼净吸纳量达到了2014年最高点。 　　具体来说，上海共有176，056平方米的新增供应入市，甲级写字楼总存量达到6，681，309平方米（表一）。由于大量的新增供应入市，全市甲级写字楼空置率环比上升了0.2个百分点，至9.02%。按区域来看，浦东仍然是全市空置率最低的区域，为4.4%，环比下降了0.4个百分点。而浦西地区空置率环比上升了0.5个百分点，达到11.45%（表一）。 　　受益于内资企业的旺盛需求，上海甲级写字楼总体租金环比小幅上升0.9%，至每天每平方米8.67元（表一）。由于上海浦东陆家嘴地区的写字楼面积有限，越来越多的高品质租户选择搬迁去浦西核心商圈，直接推高了浦西的平均租金。同时一些大型企业陆续向郊区搬迁的趋势，使上海郊区写字楼租金环比上升了3.6%，至每天每平米5.6元。此外，由于租赁面积的短缺，浦东地区租金继续保持上升势头，预计这个趋势会持续到2015年上海中心交付。但是，在2015～2016年新增供应高峰来临之后，全市平均租金上涨将会遇到一定压力。 　　预计2015年一季度将有近15万平方米的新增供应入市（图一）。尽管供应充足，由于近期市场活跃，短期内上海甲级写字楼空置率仍将保持稳定。中长期来看，市场形势仍然较为严峻。在新增供应高峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。 　　在投资市场，第四季度甲级写字楼平均市场回报率小幅上升了0.05个百分点，达到5.96%。同期甲级写字楼的资本价值环比下降了0.6%，至54，488元/平方米，反映出投资者对上海写字楼市场仍然保持了较为谨慎的态度。 　　我们预计，2015年上海写字楼市场的下行压力仍然存在，租金增长范围在-0.5%～1%之间。由于市场出现供需两旺的现象，预计2015年第一季度总体空置率将维持在9%～12%的区间内。最后，我们预计市场回报率短期内将会继续维持在5.8～6.0%的水平。 　　商铺市场 　　上海的社会消费品零售总额在2014年前三季度达到6，394亿元，年均增长速度8.5%，较2013年8.7%增速进一步下降。 　　去年第四季度，上海很多商场纷纷推出各类打折活动，人流量暴增；线上的双11、双12促销活动，提升了线下实体店的营业额；核心商业区的外资奢侈品牌销售额也有相应提升。 　　在没有新增供应的情况下，该季度上海中心商圈平均租金环比上涨0.80%，至每天每平方米64.3元（表二和图二）；出租率小幅上涨0.68个百分点至94.47%。主要受到淮海路、南京西路上各大品牌频繁入驻的影响。 　　第四季度，淮海路上的环贸IAPM商场吸引了众多品牌：中国首家耐克女子体验店开幕，普拉达（Prada）也开设了在上海的第四家新店，国际奢华茶叶品牌TWG Tea第二家分店进驻。南京西路上，周大福旗下Hearts on Fire店首次登陆，韩国最大餐饮服务公司CJ Foodville旗下途尚咖啡开设旗舰店。ZARA上海最大形象店也在此期间落户南京东路。 　　工业市场 　　临近去年年底，上海整体工业物业的平均租金环比上涨0.6%，同比上涨4.5%，至每月每平方米62.3元。同时，工业物业的总体空置率环比上涨0.2个百分点，同比保持不变为7.1%。 　　就物业类别而言，全市研发办公楼的平均租金为每月每平方米113.2元，环比上涨1.2%，同比上