房产测绘的特点及技术应用.docVIP

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房产测绘的特点及技术应用.doc

房产测绘的特点及技术应用 摘要:房产测绘与大家的生活密切相关。房屋建筑面积成了整个过程中的中心要素。房产测绘作为测绘学科的分支,是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量作业,有一般测量技术的运用又有本身的显著特点。房产测绘的特点可概括为法定性、专业性及现势性。经过对房产测绘的特点及技术运用的剖析,进一步阐明从事房产测绘的技术人员,有必要熟悉房地产的有关法令、法规及规范,保证房屋建筑面积测算成果的可靠性。 关键字:房产测绘;特点;技术 中图分类号:C35 文献标识码: A 一、房产测绘基本内容 房产测绘的主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等,并以文字、数据及图件表示出来。按国标规定,房产测绘的基本内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量,成果资料的检查与验收等几个方面。测绘按照有关规定规范,凭借专用的测绘仪器、选用一定的测绘手法和技术,把土地、房产和房屋的方位、质量、数量以及各种运用情况测定出来,最终的测绘成果将以准确的数据、专业的文字和特有的图表等方式表现出来。房地产测绘分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是对于一个城市或一个区域,大范围全体地建立房地产的平面控制网,其测绘的房地产基础图纸称为房产分幅平面图;房地产项目测绘,是指对于房地产产权管理、经营管理、开发管理及其它房地产管理过程中需要测绘的房产分丘平面图、房产分层分户平面图及有关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘中最重要的一项内容是对于房屋、土地权属证件附图的测绘。 二、房产测绘的特点 (一)采用大比例尺测绘 房地产测绘是一项庞大而复杂的工程,相较于其他行业的测量,它的要求更高。房地产测绘一般在城镇实施,需要在繁杂的图纸上准确地找出测量位置,并进行有效的标记,所以需要比例尺较大的图纸。我国房地产测绘所用的图纸一般为1:500或者是1:1000。而有些分丘图和分层平面图的比例可达1:50,这样才能完成比较细致的测绘。 (二)测绘内容的特殊性 相比于地形测绘,房产测绘的内容相对繁多,也相对复杂。地形测量主要是针对等高线、地形地貌等因素进行测量,其测绘内容比较单一。而房产测绘则包括房屋的位置、面积、功能等因素,并且将地形地貌因素涵盖在内。房产测量必须完成对房屋所处位置、所有权情况、房屋边界、房屋面积、房价评估等情况的调查和了解。此外,房产测绘没有将高程测绘纳入测绘范围,而地形测量则对高程和地形都有具体要求。 (三)修测、补测、变更测量及时 城市基本地形图的复测周期一般5到10年,而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算,城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测,对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测,对房屋和用地的非权属变化也要及时变更,以保持房地产测绘成果的现势性,现状性及保持图、卡、表册与实地情况保持一致。所以房地产测绘成果要及时修补测,变更测绘。 (四)对测绘人员的要求较高 房产测绘是一项技术要求和专业要求较高的工作,所以为了保证精确有效的测绘,对测绘人员也提出了较高要求。首先,测绘人员需要具有一定的专业知识和实践能力,并且精通各种成熟的测绘手段和测绘方法。此外,测绘人员还要与时俱进,跟随时代步伐,了解或掌握最新、最先进的测绘技术,并且不断充实自身,提高测绘能力和技巧。另外,测绘工作有时会牵扯到法律条文,这就需要测绘人员知法守法懂法,在法律规定的范围内完成测绘,并利用法律武器维护自身权益。 三、房产测量中常见问题分析 (一)层高与净高的区分 国家标准《房产测量规范》中对层高的定义为,指房屋上下的两层楼面,或楼面至屋顶或者楼面至地面的垂直距离。《规范》中没有给层高一个明显误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积,其含义是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。但在实际操作中,其净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作只有净高没有层高的情况下,量测净高,净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高的掌握的原则为凡是有层高的以层高为准,没有层高的以净高为准。 (二)对称边长度实地丈量不一致问题 在进行房屋实地测量时,由于误差的原因或者房屋建设过程中的问题出现后墙、左右山墙在施工图中本应相等的边出现不相等的情况,使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。在这种情况下,需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应检查是否为测量不准确所造成,若确实不相等的,则根据测量结果进行绘图和面积计算。 (三)共有面积分摊问题 对于一般的住宅楼共有面积的分摊,首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积,在求出共有公用面积,计算出面积分摊系数后,再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户

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