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房地产投资风险分析及管理 　　摘要：自改革开放以来，随着我国经济的飞速发展，我国的房地产业逐步走向了辉煌，房地产投资活动也掀起了阵阵热潮。但是不得不提，在面对巨额利益诱惑时，房地产投资企业也面临着很大的投资风险。本篇文章从房地产投资企业的方向出发，研究房地产投资项目所面临的风险，通过分析，识别出了主要风险。总而言之，企业在面对房地产项目风险问题时，应该不断地自我完善并不断的加强自身的积累，并提高预测风险的警惕能力，这样才能做好充分的准备，降低可能带来的一切损失。 　　关键词：房地产，投资风险，管理 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 　　前言 　　所谓房地产投资风险，是指投资项目遭受到不利的收益后果的可能性。风险的最初定义出现在 1901 年美国的 A?M?Willet所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中“：风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。投资增长率具有明显的周期性。历年的数据显示，若房地产投资总额 3～4 年持续高速度增长，就很大可能会出现 1～2 年的低速度增长甚至是负增长情况。房地产的周期一般包括四个阶段：高峰 - 收缩 - 低谷 - 恢复。在高峰期，国民经济得到迅速发展，各行各业对投资的需求旺盛，各个产业扩大生产。房地产行业处于一个供不应求的时期。投资的风险小。到了收缩期国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产的需求能力受到限制，项目投资风险增大。到了低谷，社会信贷关系进一步紧张，使得房地产投资大幅度减少，项目的价格要么令消费者无法接受要么需求的价格令开发商无法收回成本。投资风险到了最大程度。到了恢复期，国民经济有了提高，行业内需求和供给开始恢复，此时正是房地产投资的黄金时期。因此在对项目的可行性进行分析的时候必须仔细地分析观察投资周期及其变化，以选择最恰当的投资时机进行投资。 　　一、房地产投资风险的分类 　　在房地产投资的领域里，风险主要是经济风险，它的种类大致可分为商业风险、金融风险、购买力风险和清算风险四种类型。风险分析是房地产投资中一个十分重要的问题。以下为房地产投资过程中存在的一些主要风险种类。 　　1.市场竞争风险。市场竞争力风险是指由于房地产市场上由于同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，导致楼盘滞销或者推广成本的提高所带来的风险。市场竞争风险主要是由投资者对市场的调查不足以及错误决断引起的，是对市场把握能力的不足。 　　2014年，西安商品住宅市场逐步开始“筑底”，整体成交量稳价跌。市场库存量进一步 　　加大，整体库存去化需要2年，市场竞争日趋激烈。虽然三季度西安市房管局曾先后两次松绑楼市限购政策，但并未使西安房地产市场迎来转机，市场深陷调整期，房企年度业绩普遍未完成。 　　截至2014年12月，西安市商品住宅存量高达2270万?O，按照现有的去化水平来看，需要21个月才能消化完。高库存的压力极有可能使得大部分房企在2015年上半年推动以价换量的营销方式来消化现有的库存。 　　2.流动性和变现性风险。首先，是由房地产的本身性质决定的。房地产的交易完成只是所有权和使用权的转移。而它本身是不能移动的。这便导致了由于市场变化，地区人口结构、交通线路、竞争者等因素的变化而影响到整个投资项目收益的变化。其次，房地产的价值量大、占用资金多，导致了房地产的大多数的资金交易需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性。即投资者在需要现金周转时，无法快速将手里的房地产脱手，即使脱手也很难达到合理的价格，从而大大影响了其投资收益，所以给房地产投资者的变现风险。 　　3.金融风险。金融风险是指项目的纯收入不足以偿还债务的潜在可能性。金融风险反映了因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。借贷资金的使用增大了收益的不确定性，也就是项目的金融风险性。当投资中借贷资金的比例很高时， 金融风险的可能性就会水涨船高，反之金融风险就会愈低。换言之，金融风险是由借贷资金的使用决定的。 　　4.购买力风险。购买力风险是指通货膨胀可能导致投资者收到客户以贬值的货币支付项目款项的情况。在中国的现阶段市场中，若投资者采取部分楼盘分期付款的方式，也会由于出现货币贬值严重，而出现楼盘收益入不敷出的状况。虽然未来通货膨胀率的预测已经包括在贴现率中，但未来的通货膨胀率却有可能偏离于开始的预测，表现为或高或低。还有便是由于物价总水平的提升导致了消费者购买力下降，当物价高于大多数消费者总体收入水平时，消费者对房地产产品的需求就会下降，这就导致了投资者出售收入的降低，从而导致一定的收入损失，这就是风险产生的结果。 　　二、房地产投资风险管理 　　1. 房地产投资风险识别。危害是伴随着风险的产生而产生的，但它从中却又透露着巨大的效