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探析不同类型的房屋的测量方法 摘要：近年来，随着房地产业的飞速发展，房地产作为一个不可移动的、长久耐用、价值巨大而又人人必须的特殊商品进入市场，正越来越受到社会和人民的普遍关注，因而对房地产测绘的准确性与现实性提出了更高的要求。而产权确认贯穿房产市场的始终，它关系广大人们的切身利益，房产面积稍有偏差就会造成很多不必要的纠纷，而房产测量工作是房产产权、产籍管理中的一项基础性、前期性工作[1]，也是国家的重要信息产业之一，它为产权确认等提供基础的数据资料，在处理产权纠纷等方面发挥着重大的作用。下面,就不同类型的房屋测量方法进行探讨,以为房产的实践测量工作提供借鉴。 关键词：房产测绘面积测算面积分摊 中图分类号：F293文献标识码： A １独立私有房产测绘 （1）从未测绘过的房屋： 按提供的用地资料、报建图或竣工图实地测量，对照旧地籍图尺寸，采用数字化地号，并摘录旧用地范围的区、段、幅、地号。 （2）已有房产证的房屋： 1 第一种类型是：按自报发的产权证（或房产权属证明书、房产挡案查册表）这种房屋大部分为公产，因抵押、买卖、拍卖要求测绘房地产平面附图，很多情况首层（或几层）为公产，但首层梯间供上住宅使用，应扣除首层梯间面积。 2 第二种类型是：按实测核发的产权证。这种情况大部分因改建、分割（分层）要求测绘房地产平面附图，因此可按实测尺寸绘图，并按有关规定计算面积、说明情况；当然要参考原证、报建图，按实测尺寸、面积出图，原地号为编制地号的应改用为数字化地号。 3 第三种类型是：旧的房产证（无图）。这种持旧证（无图）申请测量，主要是因继承、买卖而要求测绘房地产平面附图；测绘这种情况下的私房，一定要查阅旧地籍图，从而得到有关尺寸相对照，并可判断该屋的四周墙是众墙、自墙、借墙，地号应采用数字化地号，不再填写编制地号。 ２公有房产测绘 这里讲的公房测绘，主要是大院式的，单栋公房可归入上面私房测绘。 （1）整个大院从未测绘过 根据用地资料、房屋报建资料或（竣工图），到实地测绘，并按测绘尺寸计算面积、出图。分以下几种情况介绍： 1 业权单位要求整个大院出一张图（发一个证）：按实测尺寸绘图、计算面积，并按栋列面积表出图。 2 业权单位要求分栋出图（按栋发证）：做这种大院式房屋分栋出图的案，要搞清楚大院门牌、门牌栋号（一般为单位的自编栋号，当然也有其他的编法，例如：A栋、B栋……）、地号栋号； 3 业权单位只要求测绘大院中的一栋或几栋楼，而本次测绘不要求测绘整个大院用地面积，这种特殊情况就可作飞地处理（也就是以该栋楼占地范围作为本栋楼用地面积测绘），并且一栋楼编一个地号。 （2） 整个大院已测绘过并发证（采用的是编制地号） 1 要求测绘几栋拆除后并报建兴建了一栋大楼的处理办法： ① 本次测绘无法实地核实整个大院原证的用地面积，只能测绘该大楼的建基、建筑面积，故地号采用原证地号，用地面积按原证填写，建基、建筑面积为本次的实测面积。 ② 如能核实原证注记的整个大院面积无误，或重新修测该大院用地面积，本栋楼建基、建筑面积按实测面积填写，地号更改为数字化地号，本栋楼地号后面加地号的栋号。 2 一个大院分割为二个大院，地号、用地面积的处理办法： ① 按实测分割出图，分两件案办理； ② 原地号取消，各增编一个新的数字化地号； ③ 按业权单位要求分栋或整个大院出图。 3 两个大院合并为一个大院，地号、用地面积的处理办法： ① 按实测合并出图； ② 原地号取消，重新增编一个新的数字化地号； ③ 按业权单位要求分栋或整个大院出图。 （3）整个大院已按自报发证（采用的是编制地号） 要求测绘几栋拆除后并报建兴建了一栋大楼，地号、用地面积的处理办法： 无法核对大院的用地面积，也不可能实测大院的用地面积，按原证填写大院的共用地面积及原证地号； ３单套商品房（零星单元）测绘 整个大楼按自报确权，并大部分单元已房改，只剩个别的零星单元，要求测绘出图：剩下的是住宅，按有关的测算系数计算分摊面积；若为非住宅，则只出套内面积；如果该楼占用的用地面积测出，地号就更改为数字化地号，否则，按原证填写地号及用地、建基面积。若大部分单元已在房改时作零星单元测绘出图，现要求测绘个别剩余单元，处理方法一样。 不同的情况采用不同的分摊系数： 1 九层以下（含九层）的多层住宅楼房，其单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数为10.68%。 2 九层以下（含九层）的多层综合楼，其住宅单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数为12.65%。 3 十层以上（含十层）无电梯的高层楼房，其住宅单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数，根据其住宅楼、综合楼住宅的不同类型，分别按照九层以下楼房的共有建筑面积的平均分摊系数10.68%、12.65%计算。 4 十至十九层有电梯的高层住宅楼房，全栋所有住宅单元分摊共有建筑面积平均分摊系数为