2010年10月深圳商业市场发展评述.docVIP

商业价值增强 成交量价攀升 ——2010年10深圳市商业物业市场综述 深圳中原市场研究部 10月，深圳房地产市场共有4.31万㎡商业物业取得批售，环比2010年9月下降了68.82%，虽然与9月相比，本月商业项目的批售量下滑不少，但是相较今年前几个月的批售量，仍处于高位，仅次于9月批售量，从整个市场形势来看，市场对商业的良好预期依然存在，供应仍然比较积极。成交面积为1.62万㎡，环比9月上升133.49%。成交量的上涨一方面由于市场有新推出的项目，而且普遍面积小、总价低，对投资或自营的业主来说，资金门槛要求不高，因此能取得较好的销售成绩；另一方面，市场对商业前景的看好逐渐转化为实际成交，自营、投资、抗通胀，商业物业的价值被逐步挖掘。成交均价为21945.00元/㎡，较上月上涨11.17%。在商业市场被普遍看好的行情下，加上“限购”政策对住宅投资客的限制，大量资金开始在商业市场寻找出口，形成对商业市场的利好刺激，新开盘的项目定价已较之前有所提高，普遍上涨了10%-20%。 一 关外主导市场供应 10月，深圳房地产市场共有4.31万㎡商业物业取得批售，环比2010年9月下降了68.82%，供应套数480套，环比9月减少51.66%。虽然与9月相比，本月商业项目的批售量下滑不少，但是相较今年前几个月的批售量，仍处于高位，仅次于9月批售量。在经历了“限购”以及之前一系列房地产调控政策之后，商业对调控政策的免疫作用逐渐显现，加之城市、区域规划的利好刺激，商业的投资价值越来越受到青睐。目前在通货膨胀的压力下，许多投资者更是选择商业物业为手上的资金寻找出口，使其资本不致贬值甚至能带来良好收益。因此，从整个市场形势来看，市场对商业的良好预期依然存在，供应仍然比较积极。本月商业供应项目6个，比上月少10个，且全部为社区商业。 图1 深圳商业物业预售面积走势（2009～2010年） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 本月有新项目供应的区域有龙岗、宝安和南山，福田、罗湖和盐田均没有新项目供应，而关外龙岗和宝安的供应量占到全市的97.74%，其中又以龙岗供应体量最大，占到全市供应量近70%。从供应项目来看，位于龙岗的东方瑞景苑（世纪新城）供应面积最大，供应套数为227套，但实际上，该项目2-3层规划为沃尔玛超市，1层为街铺，实际可销售的仅为1层的132套商铺。桃源峰景园的40套9526.59平米的商业体量也在此次批售中，虽然土地用途标明为商业，但实际上这批单位是作为住宅销售的，并分别位于11栋的奇数层和12栋的偶数层。 表1 2010年10月深圳批准预售商业项目列表 项目名称 区域 开发商 商业面积（㎡） 商铺套数 桃源峰景园 宝安 深圳航空城（东部）实业有限公司 9526.59 40 万豪御景苑 南山 深圳市万豪商业物业管理有限公司 976.88 7 御府名筑花园 龙岗 深圳市城龙房地产开发有限公司 6153.84 80 东方瑞景苑 龙岗 深圳市世纪丰源投资发展有限公司 15803.76 227 阳光天健城 龙岗 深圳市天健房地产开发实业有限公司 8225.16 95 城市峰尚花园 宝安 深圳市德业基投资集团有限公司 深圳市新生辉投资有限公司 深圳市盐田股份合作公司 深圳市共乐股份合作公司 深圳市乐群股份合作公司 2453.41 31 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 10月新推的商业项目大都在开盘前就在媒体上宣传造势，以让潜在客户更熟知项目的卖点和优势所在，为开盘蓄客做准备；华润的区域购物中心“欢乐颂”也于本月在南山开业，标志着华润这样的零售商面对商业的良好前景和收益，试水购物中心的决心。 表2 2010年10深圳商业推广项目列表 项目名称 区域 商业面积 商铺套数 推广类型 业态 均价 优惠 万科金色沁园 20-50平元/平 中海?三里铺 龙岗 20-70平元/平 曦湾 南山 60-80平/套 48 将售 社区商业 15-18万元/平 欢乐颂 南山 3.2万平米 -- 开张 购物中心 数据来源：深圳中原市场研究部 二 商业项目入市积极 深圳商业市场10月成交面积为1.62万㎡，环比9月上升133.49%。成交量的上涨一方面由于市场有新推出的项目，而且普遍面积小、总价低，对投资或自营的业主来说，资金门槛要求不高，因此能取得较好的销售成绩；另一方面，市场对商业前景的看好逐渐转化为实际成交，自营、投资、抗通胀，商业物业的价值被逐步挖掘。另外，本月成交的商业物业中，包括了实际上是住宅的桃源峰景园34套8000多平米的物业，该项目的成交占到了全市成交一半的体量。 图2 深圳商业物业成交面积走势图（2009～2010年） 数据来源：深圳市规划