第九章估价报告撰写_房地产估价.pptVIP

精品课程 房地产估价 房地产估价 主讲教师： 艾建国 高炳华 邓宏乾 陈淑云 王佑辉 第九章 不动产估价报告撰写 第一节 估价报告的内容与格式 第二节 估价报告撰写中常见错误分析 重点提示：本章从房地产、土地两个方面介绍估价报告撰写的相关知识，主要有房地产、土地估价报告包含的内容、估价报告的格式以及估价报告常见错误分析。 第一节 估价报告的内容与格式 一、房地产估价报告的内容与格式 1999年2月12日由国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布《房地产估价规范》格式，并于1999年6月1日实施。一份完整的房地产估价报告通常由下列８个部分组成： （一）封面。封面的内容一般包括下列几项：标题、估价项目名称、委托方、估价方、估价人员、估价作业日期、估价报告编号； （二）目录。目录中通常按前后次序列出估价机构提供给委托方的报告包含的主要内容及页码。具体内容如下：1、致委托人函；2、估价师声明；3、估价的假设和限制条件；4、估价结果报告；5、估价技术报告；6、附件。 （三）致委托人函。致委托方函是正式地将估价报告呈送给委托方的信笺，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项： 1．致函对象。这是委托方的全称。 2．致函正文。说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告的有效期。另外，通常说明随此函附交一份估价报告。 3．致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或估价师签名、盖章。 4．致函日期。这是指致函时的年月日。 （四）估价师声明。在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明，它告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观无偏见的方式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。 （五）估价的假设和限制条件。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。 （六）估价结果报告。估价结果报告是简明扼要地说明下列内容：委托方、估价方、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期。 （七）估价技术报告 估价技术报告一般包括下列内容： 1.个别因素分析。 2.区域因素分析。 3.市场背景分析。 4.最高最佳使用分析。 5.估价方法选用。 6.估价测算过程。 7.估价结果确定。 （八）附件 附件通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，项目有关批准文件，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。 二、土地估价报告的内容及格式 土地估价报告的规范格式（一般格式）的基本内容归纳起来主要有：目录、“土地估价报告（文字式）”的基本内容（含封面、正文）、“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容（含封面、正文）、“土地估价报告（表格式）”的基本内容（含封面、正文）。 第二节 估价报告撰写中常见错误分析 一、技术路线错误 技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的技术思路错误。 评估方法选择不当是估价报告中技术性错误。未考虑估价对象的特点或对估价房地产的特性分析掌握不准，造成方法选择不当的错误。 二、方法运用错误 （一）市场比较法的常见运用错误 1.比较实例选择有误； 2.条件说明表和前面因素描述不一致； 3.所选的比较因素不能反映待估房地产的特点； 4.条件指数表中定量化错误； 5.修正过程不清，各修正系数不知从何而来； 6.估价结果无确定理由。 （二）收益法的常见运用错误 1.总收益计算有误； 2.总费用计算有误； 3.纯收益计算有误； 4.参数选择有误。 （三）成本法 1.概念性错误（如建筑物重置成本误用成建筑物重建成本）； 2.参数选择有误； 3.成本项目确定有误（如土地取得费用、房屋拆迁费用、房地产开发费用等缺项）； 4.计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理； 5.利息计算有误； 6.利润计算有误。 （四）假设开发法的常见运用错误 1.开发价值确定或计算有误，主要是