09年沈阳房地产场研究报告.docVIP

沈阳商品房市场 　　09 年10 月份沈阳房地产市场商品房供需量双双下降。统计显示，本月沈城商品房市场的供应量为47.89 万平方米，环比下降84.10%，同比下降52.23%，成交量为149.91 万平方米，环比下降25.40%，同比上升107.95%，成交价格为5453元/平方米，环比上升2.81%，同比上升5.07%，本月的供应量、成交量同时较上月环比均出现大幅下降，而成交价格却环比上月出现上升。经历了上月房展会的强势供应后，本月市场供应量大幅滑落，但是在这个“金九银十”沈阳房地产市场的销售季中，市场整体成交量保持完好，虽然环比上月房展会成交量下降两成半，但是仍为今年3、6、9月房展会月份成交量最高的月份，而且同比去年上升幅度超过了100%以上。在购房者仍旧旺盛的刚性需求下，本月成交量仍保持在较高位置上，但成交均价环比也出现了较大上涨。预计如果成交均价仍保持较大上涨，将可能影响未来市场活跃度。 图为 2008年10月至2009年10月沈阳市商品房供求走势图 图为 ：沈阳市10月商品房各类指标变化表 提要：09年10月份沈阳房地产市场商品房供需量双双下降。供应量同比上升45.16%，环比下降78.13%；成交量同比上升37.10%，环比下降41.64%；成交均价同比下降7.68%，环比上升4.49%。 　　一、土地资讯 　　再拍地王 中海35亿竞得沈阳荷兰村地块 　　国企大鳄中海地产继续延续疯狂。在10月28日、29日分别斥资38亿、41亿在佛山、重庆斩获“地王”后，10月30日下午在沈阳再次出手，以35亿的高价将著名烂尾楼“荷兰村”地块中01 号和02 号地块收入囊中。本次土地成交仍然创下了沈阳土地交易历史上成交金额最高、土地面积最大的历史记录。 　　从上面的报道可以看出，随着沈阳市地产市场的平稳快速发展，一些存在历史遗留问题的烂尾楼项目或者地块，在政府出面协调的情况下，特别是一些地理位置相对优越的烂尾楼项目或者地块越来越受到开发商倾昧，甚至不惜动用重金竞拍。 　　二、本月公告土地分析 　　本月沈阳市推出出让土地29 宗，总占地面积260.48 万平方米，在推出数量和推出面积较上个月分别下降186%和154.39%。本月推出的地块分布在市内的7个大区中，并且相对分散，并没有像之前的几个月那样主要集中在1-2个大区内。从地块的用途属性来看，本月终结了延续了几个月的情况，居住、商业用途用地推出量少于工业用途用地，本月共推出14块非工业用地以及15块工业用地。随着十一黄金周这个本年度各开发商最后可以利用的绝佳契机的结束，沈阳房地产市场总体供应情况明显回落，各个开发商即将进入年底的调整期，沈阳地产即将进入冬眠阶段，所以土地市场经过政府上个月大力推出后，本月因时制宜的调整了土地推出量和推出结构。 　　三、沈阳10月成交地块分析 　　本月沈阳市成交土地8 块，分别位于皇姑区、于洪区、大东区、浑南新区内，其中1块商业用地、1 块工业用地以及6 块居住商业用地。本月成交面积为153.68 万平方米，成交总价为374829.8万元，由于荷兰村01号和02号地块被中海地产以总计高达35亿元的价格竞得，所以导致本月地块成交面积和成交总价都大幅高于上个月的水平。可以说随着整个沈阳市经济发展脚步的加快，沈阳地产市场在平稳中快速发展，使得沈阳的地产市场成为目前国内最为健康的市场之一，这些利好因素自然吸引了众多地产开发商把注意力越来越多的投到沈阳地产市场中来，且不少开发商已经看准时机，为明年以至明后几年储备土地。 　沈阳10月商品住宅市场 　　2009年10月商品住宅供应量为41.95万平方米，同比下降51.64%，环比下降84.97%；成交量为131.42 万平方米，同比上升111.63％，环比下降25.72%。沈阳商品住宅成交均价为5018 元/平方米，同比上升8.15%，环比上涨2.45%。受开发商促销力度减弱影响，本月成交均价持续上涨，市场总体走势较为平稳。 图为 2008年10月至2009年10月沈阳市商品住宅供求走势图 图为 沈阳市10月商品住宅各类指标变化表 沈阳10月办公市场分析 　　10月份，沈阳办公用房供求比为1：7.18，环比上升14.88%，同比上升2772%；本月无新增供应数据产生，本月成交量7.18万平方米，同比上升209.48%，环比上升14.88%；本月成交价格为8953元/平方米，同比上升22.69%，环比上升1.2%；成交总价本月为6.43亿元，同比上升280.47%，环比上升16.27%；从各项数据来看，偏离值较大，单从数据来看很难准确反映市场真实情况，实际上目前办公市场经过09年以来地产市场各个阶段行情的洗礼，基本上都完成了积压房源的去化，并且少数开发商已经有新品上市，所以目前沈阳办公市场整体上呈现价量递增的局